爱华网——（2011.11---房地产8号报告）
瑟瑟寒风，让我们不自觉的裹紧身上的衣服。如果用一句话形容当今的全球经济形势，那便是尽管经历了2009、2010年的V形反弹，但寒冬其实从未过去，历史将证明这次世界经济的寒冬将是一场扩日持久的寒冬！世界最冷、最长的冬天
对于次贷危机，格林斯潘曾形容是“百年一遇的金融海啸”。但这句话似乎大家并没有记住。各国纷纷超负荷启动印钞机，大量的流动性注入市场仿佛是吃了一片片的止疼药。次贷危机的镇痛缓解了，但真实的病状却在不断恶化。金融体系不但没有变的更加稳健，反而摇摇欲坠！药性失效的时刻也是新一轮经济衰退的起点。从次贷危机至今，各国政府解决危机的手段本质上无一例外的采用了政府债务掩盖私人债务的手段。国有经济占经济总量的比例人为提高的结果是降低了经济运行的整体活力。回顾2008年危机以来，基本上符合这样一个节奏：从次贷危机到全球金融危机，到全球经济危机，到主权债务危机，再到政治危机。从雷曼破产到两房事件。从美国金融危机演化为全球金融危机。从2009年的希腊主权债务危机到西班牙主权债务危机，再到意大利主权债务危机。从英国骚乱到占领华尔街，再到占领美国。从日本四年观马灯似的的五任首相，到意大利下课的总理贝卢斯科尼，再到希腊总理帕潘德里。一步步、一幕幕演变到现在，其情形就好似“温水煮青蛙”！
这场危机具体什么时间结束，可以说没有人知道。邻国日本从九十年代经济泡沫破裂到现在，二十多年的苦苦探寻都没有真正走出那场危机！当前全球经济“二次探底”已经不再是一种可能，而是必然。
中国经济将进入十年最低点
过去三十年中国经济的增长模式是依托全球化基础上的外需依赖型增长。最近一轮较长时间的增长是从2003年到现在，GDP维持了近于二位数的增速。快速行进中的中国经济列车如果说2008年由于次贷危机踩了刹车，但油箱里还是有油的，但到今天的2011年年底，十年高歌猛进之后油箱里可能真的没油了。如果不作政策调整，则如王建先生所言，今后三年将进入下行期，2011年尚能保九，明年保八，后年可能要保七。人口红利、出口红利以及楼市红利作为中国经济增长中的三大动力正在消失或消退。好似一个家庭，孩子的抚养由毛时代完成，而过去的30年我们享受了这个孩子的壮劳力时期。但由于计划生育政策，我们并没有给下一代培养出足够的劳动力。人口红利的消退使得人力成本不断趋高。而工资的增长又具有刚性特征，这对中国民营经济，尤其是进出口企业，的冲击无疑是巨大的。再加上人民币升值和外需自身的弱化，2011年前两个季度净出口对经济增长的拉动为负。此外，由于限购、限贷等政策，房地产调控大网不断收紧。不动产投资也进入降温通道。三大引擎同时熄火的结果是中国经济可能进入“增长的黄昏”！
基于上述境况，发展的转型已经成为必然！目前政府亮出的主要思路有以下几种：第一、发展新兴战略产业。继四万亿投资和十大产业振兴规划之后，2010年又出台战略性新兴产业发展规划，这将构成中国在金融危机后的新一轮刺激经济，给新兴战略产业带来巨大发展机遇；第二、区域发展带动增长，如海南国际旅游岛、海西经济区等；第三、增加分配再由消费拉动增长，即把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力。
除此之外，去年我们还提出过中国经济的根本出路在于“城市化基础上的内需增长”，即从“全球化-外需增长模式”转向“城市化-内需增长模式”。一个很重要的原因是50%的城市化是当前中国经济木桶中最短的一块板。我们的城市化率甚至低于印尼、波兰以及马拉西亚等国家。工业更多的是创造供给，而城市化才是真正创造需求的力量。
我们认为，中国经济仍有潜力和机会成为全球走向萧条中的亮点，但要让潜力变成现实，却不是一件容易的事情。当前，庞大的政府成本和垄断成本构成了中国经济的两大成本，税收、土地财政、垄断榨取以及寻租等尤如四道绳索，捆绑着中国民营企业，并阻挡着中国经济美好前景的实现。|!---page split---|
宏观政策须从“防通胀”转向“保增长”
从统计局最新数据显示，10月份我国CPI已经从7月份的峰值6.5%回落至5.5%。预计今年全年中国的CPI增长率为5.5%，而明年将回落到4%左右。总体而言，前期的高通胀基本得到了有效的控制。同时也将不再是宏观调控关注的第一要点。从GDP增速来看，当前的GDP已由二位数调至9%左右。如果继续保持当前的紧缩政策的话，预计四季度将破9%，明年一季度末有可能破8%。如果经济进入萧条再回调，则最佳时间其实已经错过。近日国务院已确定多项金融财税政策以帮助处于生存危机中的广大中小企业，政策已开始呈现宽松。预计央行在11月（最迟12月）“被迫”下调存款准备金率，即使不明确下调存准率，也必然采用定向逆回购或其他手法向银行间市场注入基础货币，否则商业银行将无钱可贷。可喜的发现，央行11月11日公布的金融数据显示，10月份人民币贷款增加5868亿元，比9月份多增1168亿元。这与我们上述货币政策松动的大判断基本吻合，预计11月和12月信贷规模均超过6000亿元，全年新增信贷规模有望达7.5万亿，信贷增速将重新回升至16%以上的增幅。
简单概括，我们判断政策转向乃是必然，将再度从防通胀转向保增长，在软着陆中推进转型！具体而言：第一、保持9%的GDP增速，以充分利用国际资源加快本国提升；第二、不松动物价控制也不被物价所控；第三、人民币可继续升值但比避免升值危机，关键在于节奏的把握；第四、宏观与楼市的调控政策需要精装修，避免一刀切的负面效应；第五、最关键的在于我们须重启改革，具体包括减税收、反垄断等方面，即由凯恩斯“烧钱式”调控转向邓小平式的改革。
预计高企的通胀将在明年四月份才能回到国家调控目标范围之内。而政策拐点的节点有三个，即今年年底、明年四月和18大之后。
楼市运行最新态势
房地产投资与保障房建设被数字化：2011年1-9月份，全国房地产开发投资44,225亿元，同比增长32.0%。新开工面积147,775万平方米，增长23.7%。在楼市调控寒冬的大背景下房地产投资没有出现大规模回调，很重要的原因是今年1000万条的保障性住房和棚户区改造开工率高达98%。从用地指标而言，今年我国保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；从贷款资金而言，截止9月末全国保障性住房开发贷款余额2808亿元。前三季度累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%。考虑保障房开工后的建设周期，目前的贷款实现量与需求量之间的巨大落差，显示保障房并没有完全进入实质建设阶段，资金需求或许仅满足三分之一。由此，房地产对投资的拉动并非如数字所显示的真实。商品房销售买房人观望色彩浓：往年的“金九银十”变为今年的“铜九铁十”。9月份万科的销售额125.1亿元，同比下降12%；保利67.36亿，同比下降26.21%；金地37.8亿，同比下降36%；中海销售额66亿，同比下降18%；绿城销售额17亿，同比下降76%；碧桂园销售额27亿，同比下降20.5%。整体而言，各大房企销售额大幅萎缩，库存增大。对应实际有效需求受政策限制未能得到释放，如果形象化描述就是“行业资金链枯竭，市场需求堰堵湖”。
土地“流拍”成为关键词：在行业资金链紧张下，流拍成为主题词。从当前的土地溢价率看，底价成交成为常态，房企土地获取溢价能力提升。前9个月的全国土地出让金同比首次出现下滑2.24%。在财政压力和土地供应计划完成压力下，各城市土地供应均开始放量。9月全国一线城市土地挂牌价环比小幅回落至2461元/平米，同比降幅为34.29%；二线城市的土地挂牌价格1186元/平米，同比降幅为31.78％；三线城市的土地挂牌价为922元/平米，同比增幅为33.95％，主要集中在非限购区域。
经济下行的楼市政策须精装修
如果我们判断寒冬将长时间的持续，那么冰激凌最好小心吃。鉴于高层对房地产的紧缩言之凿凿，我们不太相信楼市紧缩会很快转向。然而，政策的精装修却是必不可少的！就资金层面而言，预计会有以下几点：第一、存款准备金率急需下调，只有这样银行才有钱可贷，市场才能有足够的流动性；第二、开发贷与按揭贷的利率须差异化，对于首次购房的真实需求应给予一定的利率优惠，而对于多次购房的投机客则加大其购房成本。对于行业资质优、品牌好的开发商应优先发放开发贷；第三、货币政策应该从“聚焦增量”转向“增量与存量双关注”，之前我们更多的是关注直接向市场注入流动性，但随着“货币托媒”现象的加重，更值得关注的是如何增加货币的流动速度以及如何激活民间资本等存量货币。
就小产权房而言，全国人大财经委发出的声音值得关注。与股市的“大小非”问题类似，楼市的“大小非问题”迟早是我们不可回避的问题之一。值得庆幸的是高层开始关注、研究和思考这个问题。小产权房的“阳光化”将是大的趋势。
就保障房而言，在没彻底解决公平分配问题的前提下大规模建设低品质保障房，不仅对资金或是土地都是一种低效率。保障房建设货币化分配或许是一个更好的选择。
就限购政策而言，如何突然取消势必引来报复性反弹，这不仅对政府公信力或是市场都将是极大的损害。更好的选择或许是限购令继续保持，但在执行层面适度放松，这是下一段完全可以想象的事情。
