三十年改革开放,二十年市场经济过渡,十年房地产的急速膨胀,住宅市场量价齐升,购买方式由自购自住,到依赖银行按揭支持,住宅投放总量和价格到了国民人均收入不能支持的地步。国民提前消费和持有不动产也会成为国家未来发展的隐患。因而,通过抑制商品房的提前、超前消费,是调控的终极目标。
国家投入巨资建设数量庞大的廉租房,一是对商品房市场的补缺,而是国家发展红利向弱势人群转移,缓解社会矛盾,平抑商品房市场的价格波动,孕育一个健康稳定、可持续发展的房地产业。因此动用了大量非市场化的手段进行调控。因此,以住宅开发为主的盈利模式已难以持续,房企必须加快转型。路有两条,一是收缩住宅业务,转产商业或转向三、四线城镇;二是转向旅游和休闲地产行业。转向旅游和休闲地产行业意味着住宅市场量价齐升时代的终结,收缩转型已不可避免。新的消费在哪里?旅游业会是一个选择。据不完全统计,在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。同时,我国已成为世界第四大旅游消费国,度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。“旅游”与“地产”的结合,会是一个方向。“旅游”房产是“人居”房产的升级版,具有购买力的人群可以实实在在的产生新需求,即以“改善”为基础的同区域市场的“新房需求”,而不是单纯投资。目前状况下,在同一区域市场投资旅游地产,其实质还是对没有住房人群资源的挤占。而旅游地产能否成为国民经济的重要一极,能否通过新消费拉动地方的GDP?政策上的准备、金融上的跟进和市场的培育都还远远不够。在目前国内消费不振,住宅消费受到遏制的情况下,新的有效消费在何处?中央和地方政府都不得不考虑。调控住宅市场采用封堵的办法,而旅游地产,以度假为主导的旅游房产则需要引导和鼓励,起码为一部分具备高消费力人群开拓资金的去处。但不是哪一个城市、哪一个地块都能嫁接旅游地产。因此,旅游地产也不是房地产转型的最终去向。因为旅游度假产品所处的地块,往往具有较强的自然景观价值或人文价值,具有较大的稀缺性,尤其是那些地处世界自然遗产或人文遗产的名山大川或沿海景区,更是弥足珍稀,不是所有区域都有升值潜力。由于目前地产调控的杀伤面非常大,旅游地产也只是一个方向,立即转型也并非能转危为安,转型旅游地产同样面临多方面的挑战。目前,房地产应多看少动,否则即无藏身之地,也无葬身之地。