爱华网系列专题：《我的营销江湖》
如果顾问的职业除了工作之外还有一点趣味的话，应该是全国各地的风土人情了，咨询顾问的职业让我领略美好河山的机会多之又多，乘飞机的频次就如同坐汽车一样，但随之而来的困惑是，现在的我只要一上飞机，就立刻睡意盎然，在座位上我会睡的无比自信，甚至豪不吝啬的将含着口水的最诱人姿势摆出来；
受郑州客户的邀请，我从太原出发到郑州见一家商业地产的客户，因为堵车的缘故，我在临近停止登机的时间才赶上飞机，加上夜里忙到通宵，急急忙忙登机后，我没顾得上分辩邻座是何许人也就恬然入梦了，梦中有无数的如同兽兽一般的美女跟我约会，而我也毫不客气的抓了一个兽兽躺在她的怀里，要知道，美女的怀抱是我内心深处最留恋的地方。
如果不是空姐推的饮料车碰到我的腿上，我想这个好梦一定会规律性的进入到高潮部份，当我睁开眼的时候，突然发现自已的脑袋竟然歪在邻座的空间，当然彼时,我的脑袋还靠在那个让我在梦里很舒服的肩上；
“不好意思，不好意思，”我一连串的抱歉，尤其看到对方是个美丽的女孩时，我的脸更红了；
“你睡的可真够香的”，女士很有素质，估计看到我抱着笔记本电脑的样子也不是个不正经的人；
接下来的时间，我们自然的由郑州的天气切入了聊天程序，她是山西一家电器设备公司派到郑州分公司的代表，每两个周回太原一次，巧的是，她的大学也是在南昌上的，因为这个缘故，我们顿时感觉亲近了不少，从交换过来的名片得知这个美女的名字叫李雯，当她知道我是做管理咨询的时候，就问我房价是否真的会下降，因为她准备投资在山东的省会买房子，可又担心房子买了后再降价的话会赔钱;
这种问题是经常有人问起的话题，我给李雯讲，抛开那些罗里八索的政策性分析，结论就是房价不会跌，原因有二，第一房子是刚性需求，进城的置业人员与毕业后就业的大学生是高速增长雷打不动的购房人群，目前的房子仍然是刚性的需求市场。第二点中国的人口拐点还远远未到，改善居住条件的婴儿潮一代体现了巨大的消费力度，而2006年人口普查时15岁到19岁的那1亿多人口正好到了买房置业的时间；更主要的一点是，房价既便是降，也只能是象征性的降一点而，不可能大降，很简单，比如你之前花70万买了一套房子，付了50万，剩下的20万办的贷款,20年还清每月还2000元，如果此时房价降了30%,也就是说你当时花70万的房子现在别人用50万就能买到，而你在付了50万之后，还欠银行20万的贷款需要还20年，你干吗，剩下的20万你还会去还吗？
“我当然不干！”，李雯想都不想就回答我；
“你一个普通人都知道不行，国家当然也知道，真要到这一天，那些已经在高峰期贷款买房的人就会出现很大的问题，那时就真乱了，就又到危机了，你不用去管别人说法，放心的买就行了”。
“可是，外面传言国家会通过加税来调控房价哪？如果真加税了，买的人少了，真跌价怎么办？”
“从经济学上来分析，国家每通过一种税来调控某个市场，结果只有一个，就是这种市场的成交规模缩小，但是成交价格会升高。如果真是加税的话，就会抑制消费需求，同时开发商也会缩小供给量，结果是一样的”。
“这么说，我去济南投资风险应该不大了”，显然，李雯对我的分析很认可。
“放心好了，稳赚不赔，”，我们的聊天一直聊到到达郑州，李雯告诉我，等不忙的时候给她电话，她做导游带我在郑州玩玩，从客套的角度我当然是一口应承。-爱华网-
出了机场，郑州的客户接我来到了他们的公司，这次的项目也是一家商业地产项目，三层楼共一万六千平方的商场，处于郑州的一个次级商圈，投资人也姓宋，除了这个商场的项目外，他本人还做着日化店，现在在郑州也有两家分店了；这个商场的项目定位是一家综合商场，这次想请我们负责商场的招商模式规划。
对方的招商经理连续几天陪我在郑州的各个商圈、商场进行调研，地处中原的郑州市商业非常繁荣，各个商场的业态也是百花争鸣，没想到的是，在火车站旁的服装批发城调研时我竟然遇到了李雯，她正在跟同事逛街，理所当然的我们在一起吃了午饭，见李雯的感觉就像是在外地见了个熟悉的朋友一样，更加没想到的是我们都感觉好像非常的熟悉，吃饭的时候不停的互开玩笑，然后她发现她的公司离我住的中州快捷酒店竞然很近，于是我们约好有时间一起出去喝饮料。
在几天的调研里，我慢慢的找到了操作模式的切入点，我发现商业地产的关键点在于通过哪些方式引起商户的信心与兴趣，当然，拥有知名品牌入驻是加大商户跟随信心的所在。
五天后的模式探讨会上，按照我的规划，我提议将每个楼层分出三个等级圈来操作，在每个楼层选出四个最好的位置，邀请国际知名服装品牌免费入驻，并保证三年内不收任何租金，然后在这四个好位置的旁边再选出四个次好的位置邀请四个国内知名品牌只付20%的租金费用入驻，保证三年之内租金费用不变，也就是说100平米的商铺只付4万元就可以了，其余的铺位根据各个不同的位置在原定价基础上每平方全部上涨0.5元，所有的商户由商场统一收银并设立25天的结算帐期。这个方法其实很简单，舍出部分费用引进知名品牌来做招商铺垫，三年的时间内能保证商场的持续号召力，为什么定三年，三年就倒闭是国内很多商场的宿命，大部份商场在开业一到两年时就会倒闭；所以，将知名品牌保留三年，可以最大化的减少商场未来的经营风险，短期来看投资方的收益损失了，但从长远来看却是一个非常有益的决策。|!---page split---|
“我同意宋老师的想法，等于我们舍出了一块费用让大品牌来给我们带人气与商业氛围！不错！”，宋总也是个大脑转速非常快的人，一边听我的提报，一边在让财务主管换算着费用，听完我的分析后，他第一个表示认同，宋总一认可，相关的负责人也基本通过，剩下的工作就是重新安排业态调整价格；
会后的单独沟通时，我将帐期的原则给宋总做了规划，设立账期的基本目的是为开业后顾客购物半月内无条件退换货做保证，其实这个做法的目的是在账期内会有一大批流动现金，因为在调研时我参观过宋总的日化店，两家店的生意非常不错，我问过店里的店长，很多人打听想加盟的事，同时我也测算过，一家新店从装修到上货20天足够，而这个帐期就可以保证宋总的日化店可以在郑州快速圈地布局，然后再做不从零加盟的开展，这里面又是一大笔赢利来源。
“宋老师，你刚来时我看你挺年轻，本来没抱太大的期望，没想到，真没想到！这个模式可以解决我两个问题，我都没想到这个方式！”，宋总说话时非常兴奋，“晚上我安排一桌，我们好好向宋老师请教”。
酒后乱性，也不知是哪个老古人留下的真理，也许总结出这个真理的老古人是经受了多次酒后的邂逅后才归整出来的吧，晚宴后，我在房间里看各项目组的日报表时，接到李雯电话，约我在楼下的咖啡厅聊天；那晚我们喝咖啡时聊了什么话题我都记不清了，关键是那天晚上李雯留在了我的房间，让我尽情的享用了她光滑细腻的身体，而我记得她当时到我房间的目的好像只是用我的电脑收一下菜而已。
“你这人真是够不害臊的，当时人家往外推了你好几次，你都能死皮赖脸的倚回来，真没见过你这样的，也不知你当时是真睡还是故意的？”，激情的折腾了半夜，被我搂在怀里的李雯说起飞机时候的事；老天做证，她说这些话的时候其实我已经晕晕乎乎的睡着了，所以在她问我有没有女朋友时，我不知为什么竟然说了个没有，当然这一段我醒后好像也忘了。
接下来的十几天里，我指导招商部的工作人员完成了动线、业态组合、招商政策以及招商广告的所有工作，在正式招商广告推介开始之前，我们就敲定了国际品牌与国内一线服装品牌的入驻，这下招商部工作人员全来了底气，我安排人将这几个品牌入驻装修的的信息做成了大幅喷绘广告与商场的招商广告一起挂在楼体外面，同时配合发了两期报纸广告，一时间咨询者、签约者将招商中心挤的满满当当的，李雯来找我的时候也被现场的火爆场面给吓了一跳，这些天因为每天太忙的原因，我一共让李雯到我房间一次，因为那晚过后，我总觉的心里有点对不住小琳；现场的招商人员工作效率非常好，看到这些员工的工作态度，我也放心的离开郑州回到青岛,走的时候没有告诉李雯，只对她说我是到云南出差了，这次的艳遇我只当是一次美丽的邂逅。
我离开郑州后一个月，宋总来电话告诉我说招商率已达到了65%！其实这个数目我早就知道了，招商部经理小崔天天给我电话汇报战果；我答应宋总在开业前给他们的企划部人员安排一次强化培训，梳理开业后的营销模式，宋总告诉我，他决定了他的日化店的拓展模式也让我们公司来操作，请我立刻安排项目组进驻郑州。
我让公司项目总监老陈亲自带队赶赴郑州，将项目组安排好后，我顺便在网上团购了两张万达影院的电影票，准备抽空晚上带小琳去看一场电影，这段日子跟小琳的感情非常稳定，甚至我们都在研究以后是生儿子还是女儿了。
