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一、空置率的定义：
空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化,使住宅的供给和需求达到均衡。如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可作出相应调节。
二、调查背景：
1．空置率已成为一个焦点话题
最近关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈起来。有消息说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。此消息迅速引起全国关注，有专家说“空置房6540万套”这一说法非常可笑，不啻为天方夜谈。随后，国家电网公司否认了这一消息。那么全国到底有多少空置房呢？尽管权威部门选择集体失语，但谁也无法否认这是客观存在的问题。中央电视台记者在北京几个小区的调查发现，没有人住的住宅达三分之一到三分之二。民间长期淤积的对官方统计数据的怀疑，对高房价的愤懑，化作了投身空置率讨论的满腔热情。业界则期待以此为契机，纠正房地产市场关键数据统计不充分、方法不科学、发布不透明的积弊。
2．官方对此避而不谈
民间讨论热火朝天，国家统计局却一度避谈空置率。8月4日，国家统计局公布，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4％，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2％，全国住宅待售面积占全部商品房待售面积55.5％。同时称，“不便用商品房待售面积计算房屋空置率，空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含aihuau.com有相应住房信息的人口普查。
三、目前空置率存在的问题：
1)概念不明确问题。我国对空置率还没有一个准确的定义。国际上通行的空置率指的是某一时刻控制房屋面积占房屋总面积存量之比，而我国多年以来仅仅公布空置房面积，今年则更是用待售房面积取代空置房面积，而这只能反映住房的销售情况，根本不便于计算住房空置率。
2)计算公式问题。要计算空置率，空置率的分子和分母就必须确定，这两个基本问题不统一，或者没有基本的共识，那么讨论空置率的问题就没有意义。就查找资料显示，目前至少存在四个版本的空置率计算公式，分别为：
公式一：空置率＝全部空置房面积/全部住房总面积
公式二：空置率＝空置商品房面积/最近三年内竣工面积公式三：空置率＝空置商品房面积/当年竣工面积公式四：空置率＝待售、租的住房面积/全部可用租售住房面积显然，四个空置率公式截然不同，公式一分子分母都是空置或全部住房，所以反应的是存量概念，而公式二和三所反映的是增量概念，所不同的只是分母的时间周期，公式四是来源于西方国家对空置率的算法。通过对几个计算公式的比较我们可以发现，公式三计算出的数值最高，依次为公式二、公式一，而公式四计算出的公式最低。国外通常在计算房屋空置率时采用的是公式四。而在国内，由于公式一数据来源难度较大，因此普遍是采用的是公式二或三。而公式二、三与公式四相比，计算结果通常会相差十几倍到几十倍。
由此可见，目前我国在空置率的计算上没有严格统一的标准，造成了市场对空置率理解上的错误和统计数据的混乱，长此下去对我国房地产行业极为不利。
3）调查技术问题。对于空置房屋的调查，由于不能像人口普查一样去普查操作，而只能采用间接的调查方式。由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空置率也是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空置。所以，通过用水、用电、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率是不科学的，也是不可行的。由于缺失成熟的统计技术，使得空置房的空置数量到目前为止仍是一个谜。
4)空置标准问题。在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。据了解，美国、英国等西方国家在空房率上有比较完善的统计制度和方法，它们将空房率的警戒线定为10%。我国的空房率是多少呢？即使没有官方数据，估计也不会低于10%。住宅空置关系国家政策的走向，政府部门本应科学调查，为决策提供依据，但是我国竟没有公开的住宅空置数据，那么如何科学决策呢？很多小区一到夜里就黑乎乎一片，这足以说明在高房价下社会资源正在被大量浪费。
四、调查目的
上述情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。
五、调查对象：
四川省成都市若干小区。
六、调查内容：
调查样本小区的每周水、电、气的用量来确定一间房屋是否为空置房屋，成都市内的随机抽取的小区为样本，调查住房空置率。
七、调查方法：
1）选择定义：依据国内相关的试点经验，结合国际定义，针对我国的实际情况，我们小组决定选取如下定义的住房空置率定义：
住房空置率=∑（空置住房面积）/∑（目前可供居住面积）
注：①可供居住面积的计算是指已竣工满1以上年小区进行合计和调查。调查期间竣工未满1年的小区和未来1年内将要拆迁的小区不计入房屋空置率的计算。|!---page split---|
②空房标准认定：原则上半年内无人居住或长居住的房屋。
2）调查方式：就目前国内情况来说，采取物业与水电费调查相结合方式还是最为稳妥的方法。我们可以先去查出哪些住户的电费，水费接连几个月都维持在较低水准，再去物业核实该地产是否为空置地产。这样的话可以得出较为准确的数据的同时节省大量人力物力。
第一步，通过调查住户最近三个月每月天然气使用量，用水量，用电量三者进行综合计算出计算指数确定异样住户。第二步对异样住户进行上门走访。
3）具体公式如下：
计算指数=(用户每月用电量/全国平均每户每月用电量)*0.8 +（每月用水量/全国平均每户每月用水量）*1+（每月用气量/全国平均每户每月用气量）*1.5
由于很多的空置的住宅也有可能用电，所以用电比重为0.8，用水一般比较稳定为因此权重设为1，而用气则不易伪造故，可信度较高在此指数中用气权数为1.5。以上三个月中有两个及其以上月份计算指数小于1.8则计为不合格的异样用户。
4）调查原则：
（1）首次调查
A．从成都随机选出几个区县，将所选区县所有已建成一年以上的商品房选出，随机挑选若干个小区作为调查样本。
B．在所选样本小区的无关处获取所需资料：最近1个月内小区内用户水，电，气的消耗情况。
C．按每月情况，将获得的数据收集整合。
D．求每户消耗能源的平均值。
（2）第二次调查（一个月后）
与首次调查的B，C及D步骤一样。
（3）第三次调查（一个月后）
与首次调查的B，C及D步骤一样。
（4）后续调查
将3次调查的数据归纳统一，将3次调查中低于平均水平1/2的用户分别挑选出来，将出现以下集中情况。
a, 某用户在3次调查中都低于平均水平的1/2，则将该用户定义为空置用户。
b, 某用户在第一次调查中低于平均水平的1/2，第二次调查中高于平均水平的1/2，则对该用户进行调查走访（如是第一次调研时间前搬入则算为正常用户。反之则为空置用户）。
c, 某用户在第一次调查。中高于平均水平的1/2，第二次调查中低于平均水平的1/2，则亦对该用户进行调查走访。
最后根据统计数据用公式 ：住房空置率=∑（空置住房面积）/∑（目前可供居住面积）计算出住房空置率。
八、调查时间安排：
2011年1月4日至2011年2月10日
九、调查总结：
商品房作为一种特殊的商品， 它同时拥有投资品和消费品的双重价值属性，这使得它的供给和需求明显区别于普通商品。它会产生相当一部分的投资性需求，而这些投资性需求又会因为房地产市场的变化而产生波动，从而影响到空置率。从我国房地产的实践来看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品，开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称，很难使房屋的供给与需求一一对应，因此，市场的非均衡应该是一个常态。空置率过低，在求大于供的市场环境下，为开发商推动价格走高，获取高收益提供了便利；同时也剥夺了消费者的选择权，抑制了居民的消费偏好，导致消费需求不足。当然，空置率也不是越高越好，空置率过高、空置期限过长意味着供大于求，房屋利用率低，这会促使开发商改变经营策略，降价促销或减少房屋的供给，以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲，空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。
就目前国内情况来说，采取物业与水电费调查相结合方式还是最为稳妥的方法。我们可以先去查出哪些住户的电费，水费接连几个月都维持在较低水准，再去物业核实该地产是否为空置地产。这样的话可以得出较为准确的数据的同时节省大量人力物力。
从理论上讲，房地产市场上是存在一个合理空置率的，这个空置率可以保证交易双方的经济利益，使资源的配置合理化、高效化，同时还可以形成有效的竞争，协调房地产供求关系，调整产品的结构。
房屋空置与土地囤积一样，均是房地产业资源闲置的重要表现，也是厘清楼市投机程度的客观标准。在西方国家，空置率是政府部门评判楼市供求状况的风向标，其计算模式成熟且数据透明。相形之下，我国楼市相关统计工作较为滞后，导致调控绩效失去了一个重要的评判标准。就此而言，相关统计工作当尽早跟进，并进一步有针对性地祭出调控利器。但空置率调查绝非为了统计而统计，更不应该是为了完善调查方法，其根本目标其实是要为查明房地产市场的投机状况，提供数据支持。
民众之所以对住房空置率如此关注，关键还在于其反映了社会资源分配的公平性。在许多人蜗居的同时，另一部分人士拥有多套住房，并随着房价上扬而轻松获得资产增值，由此引发的心理落差需要行政力量给予适度平复。需要提及的是，催生国内楼市投机猖獗的一大主因就是保有成本偏低，无论开发商囤地还是商品房投机皆是如此。
故而，如若能够参考国外经验，或通过行政惩戒、或利用房产税等经济杠杆提高保有成本，使囤房行为利润微薄甚至无利可图，那么楼市中自然会有大量抛盘涌现。届时，随着闲置房源入市加快、存量商品房得到盘活，商品房市场当下供不应求的矛盾也将会有所缓解。因此，从打击楼市投机本源着手降低房屋空置率，将收到事半功倍的绩效。
