爱华网随着高校教职工住房制度改革和高校后勤社会化的不断深入，以及社会物业管理企业的不断发展和完善，建立具有高校教职工住房管理特色、规范、专业的物业管理机制，为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，为学校的稳定和建设发展提供强有力的后勤保障，已成为高校房地产管理工作者面对的一个重要课题。一、高校教职工住宅区物业管理现状及问题1.房屋产权多元化，住户成分日趋复杂原来教职员工住宅产权单一，都是国有房产，公房出售后产权发生了转移，公有房与私有房产权交叉，再加上原来教职工的离职退休或去世等各种原因，又使私有房产产权再次发生了转移，许多高校教职工的住房可以向社会公开出售，私有房屋产权的结构和产权所有者身份更加复杂，使得教职员工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应，矛盾不断加深。2.房屋结构老化，维修经费缺口较大 目前我国各高校特别是名校，其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的随着时间的推移，尤其是在上世纪六七十年代建造的住宅楼，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，许多线路、管道已严重老化，房屋质量参差不齐，配套设施很不齐全，设备陈旧老化，维修问题相当突出，维修经费缺口较大。
| http://www.aihuau.com/darticle3/list.asp?id=155762|263.住户物业服务社会化的意识不强，依赖性较大实行高校住房制度改革以前，高校教职工住宅区的各项服务都是由学校包揽，包括小区内的绿化、保安、保洁、配套设施添置与维修以及社区管理，全是福利性的。住户对物业管理不太关心，也不去主动认识和了解物业管理，对物业管理收费更是采取消极态度，几乎没有自己花钱买物业服务的消费观念，小区的各项管理和服务在由福利性向社会化转变的过程中遇到的阻力很大。4. 物业管理经费紧缺，难以提供优质服务 高校教职工住房物业管理的要求高，小区不仅是教职工生活居住的场所，也是其思想文化交流休闲娱乐，开展各种文体活动的重要场所。要满足这些高要求，物业公司努力必须创建高品位的人文环境，提供全方位高质量、综合性的优质服务。开展这些工作均需要一定的资金作保障，而高校教职工住宅小区的物业收费往往还比纯商业性社会住宅小区的收费标准要低一些。所以，物业管理公司的运行经费经常出现短缺。二、高校教职工住宅区的物业管理思路及对策从长期看，高校房改后学校房管部门在短期内工作任务还是非常重的。学校房管部门在教职工住宅小区物业管理改革实践之初，应当帮助小区物业管理公司得到各方面的帮助，包括学校领导的重视、地方政府、行业主管部门的支持、教职工住户的理解。最终实现教职工住宅小区的完全物业化管理。具体归纳为三个方面：第一，改变教职工理念，强化物业服务社会化意识。对于推动和发展高校教职工住宅区物业化管理，将高校教职工住宅区的管理推向市场化，最关键还是要让高校的教职工转变理念，接受物业服务必须走向社会化的现实。第二，成立住宅区业主自治组织，推进物业服务市场化。在大多数教职工购买公房后，按照物业管理条例要求，学校领导积极推动成立业主委员会，构建学校与小区物业管理公司缓冲带，成立业主委员会对于教职工住宅小区的物业化管理具有划时代意义。一方面，理顺了物业管理公司与学校的关系，由以前的直接关系变为间接关系，学校相关职能部门只与业主委员会沟通。另一方面，由业主委员会对物业管理公司进行监督考核，签订物业服务协议，将物业管理工作推向市场化。第三，不断提高物业服务质量，促进物业服务公司良好发展。由于高校教职工住宅区的特殊性，高校教职工住宅区实行物业化管理以后，并不意味着学校完全放弃对物业管理工作的监管。相反为了保证物业服务质量，保证教职工有一个优美的居住环境，学校房产主管部门应经常联系业主委员会，共同按物业服务等级标准对小区的物业管理工作进行走访。检查并提出服务要求，促使物业服务工作的质量不断提高，以此来满足广大教职工对小区物业管理的需求。三、结论高校教职工住宅小区的管理不等同于社会上的物业管理模式，有其自身特点和属性，在实施物业化管理过程中必须得到学校的支持、政府行业主管部门的指导以及与教职工的配合，才能建立起具有高校教职工高品位住宅区特色的物业管理模式，使学校既不被教职工住宅小区的事务所烦扰，又能使教职工享受到全方位、高质量高水平的物业服务，最终实现学校、教职工、物业管理公司的均衡发展。参考文献：[1]郭秋荣，高校物业管理问题与对策分析[J]井冈山医专学报，2009，(04)。[2]谢贵辉，社会化改革后高校后勤实体管理模式与经营策略研究[D]中南大学，2008。[9]张胜利，深化物业管理,提升高校后勤服务保障水平[J]高校后勤研究，2009，(05)。
