爱华网内容提示：首先揭示了我国房地产企业投资过程中存在的风险,继而详细论述了房地产拆迁投资的外部风险控制措施以及内部风险控制措施,以期对我国房地产拆迁投资项目的风险规避提供一点理论上的建议。
步骤/方法 政策法规风险 房地产业发展不规范,是政府重点管制和调控的行业之一。府在土地开发模式及相关规则的指定过程中掌握主动权,通过地出让计划控制土地供应量,调节房地产年开发量;通过制定制土地用途的区域规划,利用规章制度限制建筑物的建筑高、建筑密度、容积率、建筑红线、绿化率等建筑指标;通过道路、网、公用能源设施、公共交通设施来引导房地产开发项目的选、开发项目的定位等;通过土地出让金、房地产税收、贷款利率、目开发保证金等手段来影响开发商和购房者的预期,调节房地开发节奏、入市时间、销售节奏[6],因此,从土地出让、地块规、项目报建、施工到销售、物管都与政府宏观调控息息相关。房地产企业在拆迁中面临的风险不仅与以上的宏观调控相,还与城市发展水平、产业政策、旧城区发展定位、拆迁政策、补标准、就业安置政策、古城保护措施等直接关联。地方政府实有利于拆迁改造的政策将加速房地产投资的步伐,降低拆迁的度;旧城区的发展定位可能会将重工业挤出旧城区内,加大旧区土地供给,改善旧城环境,提高居住品质,影响旧城改造;旧改造还与地方政府的古城保护意识、古城保护措施有直接关;补偿标准、就业安置也是旧城改造的重头戏,若补偿标准过,就业安置不到位,拆迁户为维护自身权益就会引发大规模的体性运动,影响社会稳定。 金融风险 和其他投资一样,房地产拆迁投资也面临金融风险,主要表在利率风险、汇率风险和金融政策风险。利率风险是指由于国经济政策和经济形势变化而引起的利率的变动。而调整利率国家对宏观经济调控的重要手段之一,国家通过调整利率引导金流向,从而起到宏观调控的作用。汇率风险是指由于国际货汇率波动带来的涉及外币结算的不确定性。金融政策风险是国家针对宏观经济形势、贷款规模等实施的相关金融政策带来风险[7]。金融风险将影响到拆迁投资的资金来源和融资成本。 其他风险 房地产企业在拆迁中还面临市场风险、自然灾害风险、社会境风险、流动性风险、行政干预风险。其中部分风险属于系统风险,是不可控制的风险,而部分风险属于非系统性风险,主要来自城市政府行政干预。房地产拆迁投资与其他投资项目不同,带有半政府性质,加之城市政府掌握房地产拆迁的政策优惠以及财政担保,因此城市政府对旧城改造的行政干预风险不可避免。 遵循现行法律法规,强化与监管部门的协调机制 房地产企业应尽量遵循现行法律法规;其监管部门可能包括银监会、证监会、财政部和建设部,在管理上属于多头管理。为防范来自法律法规方面的风险,要求房地产企业应及时与有关部门保持沟通顺畅,在资金来源、筹集方式、运作机制、组织形式、信息披露、退出机制等方面尽量遵循现行的法律法规,若某些方面需要突破现有法律条件限制,要及时与相关部门沟通,取得相关部门的首肯,以减少房地产拆迁在法律法规层面上的风险。 建立风险预警系统
房地产企业在拆迁中对外部风险的把握仅靠经验判断是不够的,还需要建立一套全方位的预警系统。预警体系将市场风险、汇率风险、流动性过剩、利率风险、房地产周期、投资周期、社会环境等外部风险因素量化为指标,通过这些指标体系的监控,随时掌握外部风险对项目运作的影响,在风险防范方面掌握主动权,减少由于外部条件改变带来的损失。建立风险预警系统,其实质是将外部风险内部化处理,将不可控因素变为可控因素。 与城市政府签订协议,保证项目需求 房地产拆迁项目开发周期长,市场变化莫测,为保证市场需求,可与城市政府签订协议。为保证项目的消费市场,城市政府不在该片区出让土地,或者将旧城改造土地纳入当年城市土地出让计划,减少当年城市土地供应量。针对拆迁户实施减免计划,如“拆一免二减三”和违章建筑清理计划。 建立房地产企业拆迁中的内部风险控制体系 在制度层面上,建立以决策委员会、风险控制委员会、审计委员会为核心的内部风险控制体系,完善内部风险控制制度;建立健全岗位责任制,明确各工作岗位的任务、责任;制定完备的风险管理政策、风险提示程序和风险限额标准。在技术层面上,建立有效的风险监测和信息管理系统。 建立健全的岗位责任制度,发挥员工的主人翁意识,对员工适当的授权,明确员工的权、责、利,要求员工及时将各自工作领域的风险隐患层层上报,同时也让各层员工掌握企业中各自工作领域的风险状况。确定自下而上的“风险通报系统”和自上而下的“风险反馈系统”,这两套系统可充分发挥员工的主人翁精神,调动工作积极性,有效防范由于员工操作性失误带来的风险。 风险管理政策以房地产企业拆迁中的理念、价值观和投资目标为依据,以实际项目、外部条件和项目可承受的风险水平为依托,随时调整风险管理的政策可以确保政策的针对性和时效性。 建立科学的投资决策流程 房地产拆迁投资项目一方面需要在拆迁、补偿、安置等方面享受城市政府的优惠政策,因此房地产拆迁投资项目在运作期间或多或少会受到来自城市政府的行政干预或者承受领导的意志压力;另一方面项目的运作需要科学的投资决策流程,在项目投资决策过程中切忌出现“领导三拍”现象,以免造成投资决策的失误。严格控制投资风险,建立科学民主的投资决策流程,要求企业做好评估工作和项目可行性研究工作。 建立专家资源库,成员包含来自法律、社会学、经济学、人口学、行政、工程、环境、规划、土地以及营销策划等行业的专家,以专家团队为核心的企业评价专家组和项目评价专家组,严格按照决策委员会确定的企业评价体系和项目评价体系对投资项目进行评估,将评估结果整理成项目可行性研究报告,作为决策委员会和风险控制委员会的投资决策基础。 注意事项旧城改造、房地产企业拆迁的运作成功会出现政府、开发企业、居民多赢的局面,即政府通过解决旧城改造的资金缺口,盘活了旧城经济,改善了居民居住环境;房地产企业获取了开发收益,扩大了企业影响;居民获得更好的居住环境,是一项造福于民的工程,将为我国和谐社会的构建贡献力量,因此应当引起地方政府与房地产投资企业的足够重视。
