爱华网《浙商》记者 司徒微微
在楼市调控依然从严的大环境下，房价仍将是政府及市场博弈的焦点。
9月6日，位于杭州的滨江·城市之星楼盘二期开盘，162套均价在4.27万元/平方米房源全部被预定。据现场消息人士透露，现场来买房的人中有50%是一次性全款付清，一位前往购房者感叹：“要形容现场，只能用抢这个字了。
这样的情景不仅仅出现在杭州。8月底以来，北京、上海新开楼盘的售楼中心前，都排起了长龙。亚豪机构统计数据显示，9月22日-24日，北京市商品住宅期房共成交618套、63847平方米，商品住宅现房共成交20套、3971平方米。环比上月同期，商品住宅的累计成交套数和面积分别增加40.84%、14.82%；与端午三天假期（6月14日-16日）相比，成交量增了近三倍。
房产调控政策出台几个月来，楼市膨胀的成交量经过略微“瘦身”后，传统的销售旺季——“金九银十”依然“不负众望”，众多楼盘扎堆开盘，房地-爱华网-产市场出现了回暖迹象。一边是销售看好的现实，一边却传来楼市新政将再度“降临”的风声。那么，楼市真回暖还是假回暖呢？
楼市真的回暖了么?
据监测，“金九”过半，多个城市楼市成交开始出现放量迹象；与此同时，房价依然居高不下，全国楼市亦出现了成交“回潮”之势。
以杭州为例，9月，杭州出现几个楼盘扎堆推出的局面。而其中最瞩目的要属绿城·西子紫兰公寓、紫玉公馆、城市之星等几个大楼盘，成为购房者追捧的亮点。以目前几大楼盘销售的情况来看，市中心、商业区等优质地段的楼市仍然是消费者心中理想的首选。在杭州紫兰公寓售楼中心，一位何女士表示，现在房产市场比较敏感，所以她现在选择房子很谨慎，尽量选品质和地段都好的楼盘，哪怕真的再出调控政策，也相对更“安全”一些。“现在不买，以后就只能买这里的二手房了。”她说。
透明售房网数据显示，从9月6日-12日，杭州主城区单周成交1116套，成交套数和成交面积相较之前一周都有小幅上涨。
易居中国9月21日发布的监测数据也显示，上海2/3左右在售的楼盘4月18日-9月15日期间的成交均价，超过了今年1月1日-4月17日的均价。
金都集团营销策划部副总经理章逊表示，对于现在房地产的走向不敢下定论，国家的调控政策对整个房地产市场还是有影响，但好的楼盘销售相对稳定。金都房产的楼盘在浙江一直有很好的品牌效应，即使是国家出台调控政策，几个楼盘一直保持稳定的销售情况。“楼市是否回暖，我现在还看不出来。”
开发商并不认为楼市回暖是个好消息。“并不是每一个开发商都在9月份获得不错的销售业绩。我认为所谓的楼市‘回暖’如果变成过热，引起政府实行二次调控，那恐怕开发商的日子又要紧起来了。所以现在最主要的是要在今年年底前把房子卖掉。”置沪房产市场总监付琦表示。
虽然市场上仍然有购房者在观望，但不少人的心态都已经开始发生变化。一些开发商显得很谨慎，一面是理性定价，积极推盘；另一面赶紧回笼资金，找机会拿地。
9月21日一场土地出让，吸引了几十家房产代表前来，现场座无虚席。位于杭州市中心采荷单元的34号地块吸引了滨江房产、铁投绿城、九龙仓等实力房企，出让面积约59.62亩。三家房产公司经过多轮的“火拼”后，最终，滨江房产集团以25.65亿元的总价竞得这宗优质地块，价格直逼去年九龙仓创造的地王单价24600元/平方米。它也是今年目前为止出让土地楼面起价最高的一宗。滨江集团相关负责人坦言，去年年底滨江集团已经制定在2010年将动用100亿元的资金拿地。截至8月底，今年滨江集团也仅仅才使用了不到13亿元的资金。目前滨江集团自身的土地储备还是比较充足的。种种迹象显示，以滨江为典型代表的开发商，绝不会轻易放弃优质地块的争夺。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，房地产企业争夺优质地块是正常现象，不能说明楼市回暖。开发商土地储备开发完毕，自然会进行新一轮的圈地，他说“今年拿地的难度可能比以往更高，银行对开发商的资金监管会更严。”
是什么让楼市出现了暂时的井喷
“房产新政过去近半年，市场信心已经得到恢复。近期市场上通胀的预期加强，现在又有一些投资客出于资产保值、升值的目的，投资性购房的需求又开始抬头了。”易居中国分析师薛建雄表示，投资购房再次开始入市，成为近期楼市价格反弹的重要原因。
针对期望“金九银十”的房产市场，贾生华表示，这是一些房产公司策划、包装带来的效果。一些楼盘价格的优惠政策推动了成交量的回升，本身这些楼盘的品质确实不错，自然会吸引消费者，毕竟房地产市场是一个供不应求的状态，但这并不意味着楼市回暖。下半年楼盘供应量会大大增多，但是与去年相比并不算多。成交量有所恢复是正常的现象，目前房地产应该是稳定发展的。
多年研究内地楼市的房地产专家蔡为民统计了一个热点城市，“目前在售的楼盘约有650个，其中降价的约有110个，涨价的有10-20个，其余价格大致不变，一小部分是‘试探性涨价’。”
少数高档楼盘市场活跃的背后，是嗅觉灵敏的投资客的回潮。仅有刚性需求，房价有望保持稳定；若涌进过量投资投机性需求，房价将会受到冲击，这是基本的市场逻辑。
“‘金九’，开发商说了算，成交量真实增加了，价格也跌不动了，部分楼盘开涨，没什么悬念了；但‘银十’是否会到来，要看政策‘脸色’了。若十月中旬出台新政，则‘银十’就没戏了。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在新浪微博上如是表示。
防报复性上涨应否再出“政策利器”？
尽管关于楼市“真假”回暖的争论还在继续，但近期的市场反馈却表现出明显的“再度严控”预警。“金九”前一天，新华社开始密集发文否认楼市“回暖”，严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心；《人民日报》则从《别让楼市调控成了百日维新》开始，接连6次发出政策调控预警。
有业界人士认为，今年楼市调控政策会一直持续。而二次调控最有可能对开发商停放贷款及加强预售款监管，通过卡断开发商资金链的办法，迫使开发商降价。此外，也将更严格地执行二套房、三套房政策，甚至完全禁止购买三套房政策。
近日，人行杭州分行和银监会浙江监管局联合下发的文件中规定，自今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。预售资金监管制度对开发商的压力将更大，aihuau.com种种措施都有可能在源头上直接扼杀开发商的拿地热情。而上海近日实施相关规定，对高价位楼盘的入市进行更严的行政监管：对高价位楼盘的销售方案进行“重点复核”，禁止“坐地起价”。
此外，房产税改革之路走了七年之后，终于冲关在望。9月17日—18日召开的中国土地税费金改革国际研讨会上透露出这样一个讯息：部分城市推出房产税的条件已经成熟，最快，房产税试点将在年底公布，明年正式实转。杭州、深圳被认为是房地产税可能最先试点的城市。被纳入试点的理由是两个地方房地产评税技术标准基本成熟。
