爱华网中国经济在过去的30年以外国人叹为观止的速度增长,创造了一个一个奇迹,但同时增长的还有中国的人口.随着中国城市化的逐渐深入,人们的住房需求逐渐扩大进而成为一种刚性的需求.而最近一两年媒体经常爆料一些住房被空置了,尤其是一些炙手可热的楼盘.那么这些楼房真的被空置了吗?媒体公布了很高的空置率,那么空置率是什么?空置率真的能很好的反映商品房使用现状吗?空置率是怎么被测算出来的?针对这些问题,我们展开了一系列的思考.
一、商品房被空置了？
三个月前，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”“6540万套”房子被空置？随后，虽然国家电网表示并未发布此数据，这个缺乏权威来源的调查结果依然引起了持续不断的波澜。今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区，这将人们对于“有人有房不住，有人没房住”的愤怒撩拨到了极点。
中国的住宅到底有多少空置，这似乎成为了一个让公众痛斥炒房者“恶行”和驳斥“中国房地产无泡沫论”的强大利器，“昭然若揭”地证明着中国房地产市场已经到了“危险境地”。所以，人们迫切地想了解真相：中国的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布国家权威统计数据以正视听。
二、那么,什么是住房空置率？这是一种好的测算方法吗?它是怎么测算出来的?
（1）空置率的内涵及问题
国家统计局的《房地产统计报表制度》将空置商品房界定为:在报告期期末已经竣工的商品房建筑面积中尚未销售和出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可出售或出租而尚未出售或出租的部分，空置房屋面积占可销售房屋面积的比例就是空置率。
而国外通行的空置概念，反映的是房地产的使用情况，将一定范围内现有的、可供使用的所有房屋中的整体或部分尚未得到使用、处于等待出租或出售状态的房屋称为空置。
据此，如果业主购入房屋作为投资、储存而未投入使用，就仍被视为空置。可见国外更多地关注住房的闲置状况，而不单单是商品房销售问题。
(2)空置率有问题,空关率能够解决吗?
空关房是指经过出租或销售环节已转移到用户手中，但并未得到充分利用的商品房。应当承认，随着人们收入水平的提高，以及通过投资实现房地产保值、增值等目的的存在，一些家庭已经开始拥有多套住房或商品房，并部分进入商品房的二级（存量房）、三级（租赁房）市场。购房者进行短期投资，不准备装修或者预计装修后也较难找到租客而纯粹空关，待价而沽，空关房占整个二手房总量之比，就是空关率。
空关房是中国目前房地产市场，尤其是在前期快速增长之后的一个特定的、特有的和突出的现象。
（3）空置率的缺陷及空关率的意义
目前我国统计的商品房空置量仍局限于新建商品房，即增量房方面，并未按照国外惯例将业主购入房屋作为投资、储存而未投入使用的房屋计入在内。因此，我国的商品房空置率指标，主要是针对开发、交易环节而言的，并不涉及持有、消费环节。其仅仅反映房地产市场的销售状况，而非使用状况，故很难全面衡量我国房地产市场的运行情况，也就难以真实反映房地产的热度和泡沫程度。房地产价格的上涨主要是由市场需求导致的，市场需求快速扩大的依据是住房的销售面积大于竣工面积。所以，住房的空置率的不断下降才是房地产过热的表现之一。
在空置商品房研究工作中，应将视野拓展至包括增量房、存量房、租赁房在内的全口径商品房市场。空关率是中国人发明的全新概念，从过去只讨论空置深入-爱华网-到讨论空置和空关以及两者间的关系，从照搬国外经验数据到结合中国市场具体情况，从单纯考虑一级市场到包括二三级市场在内的全体市场，从表面现象深入到事物内部，是国人对中国房地产市场的认识和研究的一大进步。空关率指标较为符合国外空置率的理念和做法，但由于涉及隐私、购房登记实名制不到位等原因，目前我国缺少空关房的官方数据。
空置率和空关率都衡量房地产市场状况的重要尺度，一级市场的空置是风险和不确定因素，二三级市场的空关同样也是风险和不确定因素，就充分利用社会资源的角度来讲，两者没有本质区别。前者发生在交易环节，风险由开发商承担；后者发生在持有环节，风险由购房者承担。空关率是房地产市场的隐形杀手，我们必须对虚假繁荣景象下的这种隐蔽的投机需求给予极大的关注和重视。
商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。在商品房空置率中还可按物业分组，细分为商品住宅空置率、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率。计算公式为：商品房空置率=报告期商品房空置面积/报告期可供销售、出租的商品房面积。|!---page split---|
需要注意的是，分子中的报告期商品房空置面积与我国《房地产开发统计报表制度》的定义一致，是“以前年度竣工和本期竣工”的多年累积；而分母中的可供销售、出租的商品房面积也包括两部分，即上一年商品房空置面积加上当年的房屋竣工面积再减去不可销售的面积。
三、空置率都是坏事吗?答案是否定的
从市场交易角度看，空置率过高意味着卖方利益损失，这时商品房的建设会相应减少以缓解供过于求的状况；而空置率过低，则意味着买方少有或没有选择的余地，很难在适当的价格水平下找到满意的物业，必然抑制买方的需求愿望，这样又会刺激新商品房的开发。因此，从理论上讲，在市场这只看不见的手的作用下，在过高和过低的两个极端之间必然存在一个正常的空置率使得市场能保持稳定，一方面保证买方充分的选择权利，另一方面又能保证卖方的利益不受损失。这一正常空置率称为自然空置率。
那么计算自然空置率的必要性有哪些呢?
商品房空置率产生的原因是多方面的，一般讲主要有以下两个原因：一是房地产与一般商品相比，销售期往往较长，所以在销售环节存在一定空置是正常的；二是由于房屋供给结构、质量与市场需求有所偏离等原因，也会造成一定程度的空置。另外，在房地产市场被普遍看好的情况下，开发商的“惜售”行为也会造成一定程度的空置。按照目前相关规定,“空置时间在1年以内的为待销商品房，空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房，空置时间在3年以上的为积压商品房”，由销售期和“捂盘”带来的空置率都不能准确反映房地产市场的供需状况，只有滞销、积压商品房带来的空置率，才能反映房地产开发行业的投资规模和市场销售情况。但上述计算方法并没有对空置率的产生原因进行区分，而是将所有空置面aihuau.com积都统计在内，这样计算得出的空置率，包括了销售期造成的空置率、“捂盘”行为造成的空置率以及滞销挤压带来的空置率三个部分。因此，并不能笼统地说计算得出的空置率是高还是低，必须将上述结果与“自然空置率”进行比较，才能合理解释房地产市场的供需关系，并进一步为制定政策做出正确的判断。
根据国外研究机构的研究结果，商品住房空置率的合理区间一般为3%～10%，将上述计算结果与这一“国际标准”相比较，便会得出我国空置率过高的结论。但是，我国的空置率与国外的统计方法从根本上有着很大的区别。国外房地产市场大都进入了饱和期，每年的新增商品房开发量只占存量的很小一部分，因此所建立的空置指标是为了反映房地产市场的使用状况，在讨论空置率时，一般是从“存量”的角度，计算空置面积占全部存量房屋的比重。而我国目前处于房地产飞速发展的阶段，再加上我国存量空置指标数据的不完善，因此我国已有的空置率指标主要是反映新建商品房的销售状况，是从“增量”的角度，计算当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。所以，按照上述计算方法得出的空置率，与国外的“警戒线”并没有可比性。因此，必须找出适用于我国的自然空置率，才能使得上述空置率对我国房地产市场供求状况的分析有参考价值。
四、我们初步的提出一个空置率的测算方法
1.水电费为零，预示着空城计。
如果一户居民经过两三个月，通过国家电网和水务局统计数据得出水电费几乎为零或者低于城市基本保障电量，那么几乎就可以确定是空置房。
2.抽取典型小区进行空置房调查
在部分城市选取典型的小区进行调查，以发现问题，积累经验，完善方案。
3.物业管理
物业公司填报“小区住房基本情况”和“小区空置住房一览表”，细致到每户的具体信息。争取获得一手以及二手资料。
当然，这每种调查方式都有一定的缺陷，但作为一种科学方法而言，有缺陷是一种正常现象，我们进一步的工作就是怎么去消除各种方法弊端的一些影响，获得更加真实可靠地数据，这是接下来急切的需要做的事情。
