爱华网经历了财务危机、组织裂变等磨难，万通终于拥有了成熟的气质。和早期相比，在地产界，万通显得从容而淡定。从推出“新新家园”，到试水“个性化定制”；从国内首次倡导由“香港模式”转变为“美国模式”，再到“牵手”泰达集团。万通稳健发展，凸显了自身的前瞻性和创新能力，成为房地产行业的引领者。 打响“新新家园” 从1996年开始，万通就决定从开发高档商用物业转向开发高尚住宅小区。经过近3年的准备，万通在1999年推出了第一个高档住宅项目—万泉新新家园。 万泉新新家园一推出就开始大卖，创造了当年京城房地产界销售的最好成绩。随着万泉新新家园市场的成功，“新新家园”作为万通地产[5.95 -1.98%]的第一个高档住宅品牌，受到了市场的广泛认可，1999年，“新新家园”成为中国第一个实施注册的高档住宅品牌。2001年10月，万通地产以及万泉新新家园、亚运新新家园、龙山新新家园3个项目荣获台湾“中华建筑金石奖”颁发的大陆地区“优良企业形象”。2001年11月，亚运新新家园荣获《北京晚报》“2001年度十大明星楼盘”，同时位列《北京青年报》年度十大明星楼盘。 “新新家园”的成功标志着万通的战略转型“走对了路”，同时，也让万通在房地产专业化经营上走在了行业的前列。 在1999年，万通还做了一件“大事”，那就是积极邀约发起建立房地产开发商策略联盟。当年12月，以深圳万科、北京华远、河南建业、西南交大房产、沈阳华新国际、北京万通等17家单位为主体成立的“中国城市房地产开放商协作网”(即现在的“中城联盟”)在北京正式，并成为中国房地产协会的团体成员，成为中国地产界的“好公司俱乐部”。 试水房地产“个性化定制” 进入2000年，万通开始思考在网络时代，传统房地产业务的未来发展和规划。2000年4月，在北京怀柔郊区，冯仑精心打造的“创新业务小组”启动， 6月份，万通筑巢网诞生，万通第一次推出独立住宅定制与服务。所谓的“个性化定制”，是根据客户的需求，为其提供的从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务。定制的物业形式可以是独立住宅，也可以是办公、商业、学校、酒店等各种独立物业形式。 在2000年，万通的定制业务遭到了众多的质疑和嘲笑，很多人认为万通“步子迈得太大”，但冯仑表示要坚定不移的做下去。 2003年3月，万通完成中国首例独立住宅个性化定制试验—在龙山新新小镇预留出的9个地块，有8个地块已被客户预订。 2004年，《国务院关于投资体制改革的决定》明确提出：对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”。这印证了冯仑对“地产定制”市场的前瞻力。 2005年，冯仑感慨道：四年以来，万通之定制服务已随市场和客户的变化与要求几经完善，已完全能够以标准化的作业流程应对非标准化的客户需求，去年以来业务量呈倍增趋势，深受市场追捧。 在2006年《傻根精神永放光芒》一文中，冯仑写道：即便是五年前开始，但同样被业内认为很傻的订制服务业务，今年也已大幅度赢利，成为国内绝对创新和领先的业务模式。 冯仑认为，住宅代表着万通地产的今天，商用物业代表着万通地产的明天，而定制服务则可能是代表万通地产的后天。
从“香港模式”到“美国模式” 2002年9月，万通在北京龙山新新小镇举办了当年的反省会，主题是“万通地产新战略宣讲会”。公司将研究了很长时间的新战略对全体公司成员进行了详细宣讲，确立了4大主营业务，即土地经营、住宅建设、商用物业和定制服务，明确从“香港模式”转向“美国模式”的战略。 所谓香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。香港模式中突出的一个特点是，房地产开发商更多依赖于银行提供资金。美国模式则是高度的专业化分工加上发达的不动产金融服务，它强调房地产开发过程中的所有环节应由不同的专业公司来一起完成，一个公司只经营一种产品。其中地产定制和服务是美国模式中最重要的核心部分。而发达的不动产经营是指房地产行业70%以上的资金来源于房地产投资信托，退休金和养老金又占据10%~15%的资金比例，因此即使美国房地产行业存在泡沫，对银行业也不会造成太大的影响。 冯仑认为，商业模式要简单化，全能开发模式不适合西方基金和投资人，因此万通在战略方向上转型的主要理念是：把无限土地储备变为有限储备，减少资金积压；住宅建设高端化、标准化；发展商用物业及定制的物业服务。冯仑解释了万通经营模式的转型：“全能的开发商容易发展为敛财型而不会变成增长型。而且全能型开发企业治理结构很难做好，财务风险非常大。所以，我们要做转型，将万通的发展定位在房屋供应商和服务上，希望成为中国最大的‘独立住宅供应商’。” 冯仑提出从“香港模式”转向“美国模式”同样引起了业内的争议。但随着时间的推移，当国内部分地产商因经济环境骤变，日子变得不好过时，人们才发现，万通的这一转变是对“站在未来，安排现在”的又一次完美诠释。 2003年，在一发言中，冯仑表示，中国现在整体的金融创新，全都参照美国。未来的十年，万通都将坚持美国模式。 2007年，在《万通地产给投资者的回答》一文中，冯仑也肯定了模式变革的成功：美国模式的潜力凸现。美国模式说简单了，是一个商业不动产的模式，也就是说在高度的分工和专业化的条件下，依托于发达的不动产金融，使商务不动产的持有成本降低，流动速度加快，资本回报率提高，这是美国模式。举个例子，下一步我们在一些城市，可以把拿地、报建、施工这一部分都外包出去，而我们只是在产品规划、招租、财务安排上面来介入，把核心能力集中于此，最终资本回报率会大大超越按照传统方法做商业不动产的模式。美国模式在万通实践的这几年已潜力凸现，在未来的几年，大家将看到我们用这种模式做出的产品和体现在财务报表上的业绩。 “牵手”天津泰达集团 2004年4月，万通地产与天津泰达投资控股有限公司联合宣布，天津泰达已全额认购万通地产增发的3.08亿股，泰达集团将拥有万通地产增资控股后的27.8%的股权，成为万通最大的股东。此次入资后，万通地产的总股本将由原来的8亿股增加为11.8亿股，股本金达到11.08亿元，名列房地产上市公司股本金第五位，成为中国房地产市场总股本超过10亿元人民币的少数大企业之一。 冯仑表示：“万通和泰达的联姻将使万通在资金和土地等重要企业资源方面的能力得到加强，使万通地产实现新战略的能力得到保障。”泰达集团入资万通则是要借助万通地产业的专业能力整合泰达在天津的房地产业务资源，加速实现泰达土地储备资源价值的转化。 2005年年底，中央正式提出把天津滨海新区的开发升格为国家战略，要将天津滨海新区打造成为继深圳、浦东之后中国经济改革与发展的新增长点。 2007年11月，滨海新区和新加坡政府签订了条约，规划30平方公里的符合国际标准的生态新城。2009年7月8日，万通地产发布公告，宣布将正式参建中新天津生态城项目。 在2009年9月，有媒体评价：善于思考的冯仑似乎又一次显出了“提前布局”的能力。直到5年之后，央企频繁拿下“地王”，潘石屹抛出“地产界国进民退”的惊呼，业界集体意识到国有资本在地产界的优势所在，而冯仑却似乎在5年前就轻易的做出了这个战略选择，也正是当年与天津泰达的合作，使得万通在2009年火热的中新生态城住宅土地市场中，占有一席之地。
