爱华网黄怒波要在住宅市场上杀个回马枪。作为中坤集团的掌门人，他要放弃十多年前就开始摸索的商业转型——度假、商业地产的复合型业态？这是一次现实的回归，还是理性的撤退？ 都是现金流惹的祸。黄怒波意气风发，“现在市场比较平稳，比地王辈出的时代好多了。当别人都冷静，大央企都不做地产的时候，中坤可以考虑适度配一些住宅。” 更重要的是，中坤完成了自己资金链的储备。“前期积累的项目形成了变现能力，这样就比较安全了。”黄怒波“手中有粮，心中不慌”。 去年延期开业的北京大钟寺广场目前招商情况十分乐观。“招商完成100%，现在商户都在装修。”据黄怒波介绍，大钟寺的租金上涨，且预付租金已经到位，公司的现金流状况回升。8 月，大钟寺广场的国美电器[2.34 -0.43%]、家乐福将相继开业。 虽然有足够充裕的现金流回归住宅市场，“但住宅只是捎带的副产品，中坤当然还是坚持要做度假地产和商业地产。我们手里的资源未来5 ～ 10 年都消耗不完。明年推出度假地产在世界上也是有分量的。” “宏村”十年版图多寂寞 “现在大家都往这边(商业、度假地产)转型，那得比中坤落后多少年？”黄怒波当初显然不只是“画下一个圈”的战略投资。
1997 年，黄怒波掘到第一桶金后决定拿出中坤家底，投资400 万元用于安徽黟县宏村的旅游开发和文化保护。 这几乎不被团队理解。黄怒波的副手焦青至今对宏村的原貌印象深刻：破败，交通极其不便。“黟县的黟’字，很多人不会念，就说是黑多。真的是黑多呀，晚上七八点钟天黑了，没有路灯，汽车站里没有灯光，村子里也没几盏灯亮着，我们就傻眼了，在这样的地方投资几百万元？” 但黄怒波力排众议，使项目得以顺利进行。在和清华大学合作保护规划后，他又运作世界文化遗产的申报并获得成功。这一切或许根植于他的诗人情怀，但更缘于一个企业家的冒险和远见。“一切都是文化的，也是商业的。” 现在的中坤无疑受益于宏村项目开发的成功，不仅是因为宏村每年门票收入近亿元，更因为“这个试验”证明了一种方向的正确：通过“不完全竞争”获得低成本土地和资源，使中坤避免和大型地产商的正面交锋，以较少的代价赢得长期持有的资本。 2004 年之后，中坤通过招拍挂主要拿的是度假地产的土地，还是别人不要的度假地产土地。“安徽桐城的土地，几十万元一亩，周边都是百万元一亩了。黄山有几千亩土地，当时1万元一亩，但现在地价超过50 万元一亩。”黄怒波介绍。 宏村项目之后，黄怒波开始对南疆进行旅游开发。这是一个囊括新疆南疆五地(州)的庞大景区群。除此之外，还有北京门头沟区古村落的开发权，湖南岳阳的古村落项目和安徽桐城的古商业街改造项目。 焦青说，自从宏村项目成功以后，每年上门来希望中坤去当地做旅游地产的城市络绎不绝。只是每一处的特点不同，不可能将宏村的成功经验简单复制到各地去，因此中坤选择进入的项目，还是相对谨慎的。 黄怒波曾对媒体比喻，宏村不是会下金蛋的母鸡，只是一头能挤奶的奶牛，而为了等待这头奶牛进入盛产期，他足足耐了5年的寂寞——或许在那5 年里，能让他聊以自慰的就是——“中坤拥有一个世界文化遗产，世界上还有哪个公司能办到？” “红山楂” 守得云开见月明 十多年版图规划并非一帆风顺。2009 年，市场又一次考验黄怒波当初的选择。 在大多数地产商狂欢的2009 年，中坤现金流为负。中坤已建成的南疆项目几乎没有门票收入，一年亏损近1000万元，主要是人员的工资；大钟寺商业广场开业延迟；美国项目遭遇金融风暴。黄怒波付出了自己的机会成本，中坤另辟蹊径的选择，意味着错过了分享住宅市场的红利。 但诗人黄怒波的背后是一个侠者的坚忍和执着，他不后悔放弃住宅转型做商业地产。“我们不会撤出，即使亏损也要继续做下去，这是企业的社会责任。” 守得云开见月明，黄怒波终于熬到了中坤可以“闲庭信步”的今天。“我已经转到度假、商业地产，这个利润不再是暴利，是一个长期回报的产业。在美国，一个商场的投资回报一般要15 年，在中国也差不多，这是正常的，稳定的，不会形成暴利。” 从宏村项目开始，黄怒波就一直坚持自己持有物业，这在当初固然影响了资金的快速回笼，但经历了地产的黄金十年后，别人只有羡慕的份。“我现在很舒服，任志强说他自持物业5 万平方米，我自己光长河湾就持有6 万平方米，留下的物业都不卖，这就是60 个亿。大钟寺今年肯定开业，43万平方米，一个平方米就是10 万，这升值多少？加起来就有上百亿。”黄的想法是搭上中国经济飞速发展的“顺风车”，“你持有的资产和国家经济一起增长，卖掉了就永远不可能有。所以你看我的度假村营业额不高，但是怕什么，土地、酒店价格都上涨，这就是升值的过程。” 酒店价格都上涨，这就是升值的过程。”黄怒波现在可以舒口气了，如今中坤的旅游度假板块已延伸到大洋彼岸。国内的5 个项目加上日本北海道的度假村项目和美国洛杉矶的购物中心、牧场，他拥有了自己的世界版图。“住宅需要资金高速运转，而商业地产要有好的位置，需要资金沉淀，需要专业队伍，这别人学都学不来。”在此基础上，他未来打造的红山楂度假村水到渠成。 “十年磨一剑嘛。很少有企业像我这样把宾馆、度假村、旅游、文化结合在一起。我办一个考古班，你来不来？到这些地方去是一种精神消费，不是简单地到此一游。”“红山楂度假俱乐部”采取会员制，为会员提供度假计划和产品的投资机会。会员不仅享有俱乐部提供的度假服务，更可以通过持有度假地物业的方式参与红山楂的经营。黄坦言，“红山楂度假俱乐部”的盈利来源于景区门票、酒店收入、演出门票、会员收入等。“这是复合型的，全都是自己的。” 看到多年前精心设计的林荫小路已经变成一条通往收获的康庄大道，黄怒波的感受像登上珠峰一样，带着淡淡的圆满，“明年不用再来了，心里不惦记了。”
