爱华网主持人：到今年年底是什么样的？往明年全年看？ 任志强：矛盾在哪？国外贷款可以按揭，中国是不能的，假如是空的，没有贷款。我觉得从现在开始到年底之前，供应量会增加50%以上，所以是非常大的一个数字。比如说北京现在10万可能还要增加5万，如果消化不掉，持续增长能力强，会迅速超过08年的供应量，这是一个分析。价格我估计就是10%到15%之间就可以哄抢了，大部分城市平均降价在7%左右，我们监测的重庆、成都就是这样。 任志强：我为什么估计10月份就会出现反转？因为宏观经济和房地产下滑的速度会加速。我们总理很自豪的跟德国总理说，我们主动调整让增速下降，我也赞成。但是我们下台阶的时候要一步一步，一步跨多了，就会摔下来。我们08年创了4万个亿，就像运动员似的，很吃力的举杠铃，能轻轻放吗？不能。一下就掉下来了，所以我们担心不在今年，明年的增速就会迅速的下滑，一步掉三个台阶。房地产跟宏观经济连着，如果GDP掉下来，就GDP倒，如果GDP有空间，就往民生倒，一定是两边倒。那么预计可能到明年的年初的时候就开始转向。 任志强：不管是地方政府还是中央政府，可能都受不了。我们现在北京市财政收入因为房地产下滑的幅度是非常大的。去年我们15%是靠房地产，今年下降到12%。没有一个政府能受了。所以到时候，我说房价如果跌到20%、30%，政府比我们急。开发商钱不光是多得是，起码现在还能维持一个相当长的时间，每个公司不一样。今年我们估计33000到34000的供应量，我们还有4亿平方米。就是明年，也可以过日子，没有问题。指望开发商没钱了，指望大跌了，抄底，门都没有。现在手里有房子就等着，早晚得回来，现在手里没有房子要买房子，我觉得9、10月份买房子最好，过了11月份可能就不太好。价格维持可能维持到3、4月份才能恢复。这一段时间博弈很强。你要买一个楼盘的时候，一开盘去买最好。 主持人：小潘同意吗？ 潘石屹：任总比较乐观，中国的市场处在大的泡沫中间，土地在过去差不多一年半的时间，比房子贵，面粉比面包贵。你们都是高端人士，在北京、上海都有房子。你们购买房子，把你们的房子租出去，回报率是非常低的，1%，租金太低房价太高，1%的回报率，全世界是多少？7%到8%，如果是简单换算一下，算到股票上就是12.5倍的值，在这种情况下，我觉得在这样泡沫大的情况下，房价一直能够维持住，我觉得不现实。 主持人：大家看有什么问题可以提一下。 提问：刚才你们提房子价格，你们两个有一些各自不一样的地方。我想知道，大家现在都有一种心理预期，以北京为例，二环和三环不一样，大家觉得，开发商都一样，房子降到一个什么价格合理？包括中央层面心里有一个明确的概念？这一次的政策，我觉得可以从一个角度来讲，成功之处在于遏止住了这一轮房子的发烧。你们觉得有一些什么样好的建议？我们希望房地产能够平稳健康的发展，这个平稳对于房地产来讲太难了。我想知道，你们有什么好的建议？ 任志强：三环以内的房子降价不可能。现在就是三环以内的土地都没有了，四环以内都快没有了。我觉得三环、四环的房子降价不可能。举个例子，万科的一个楼盘开始定价报给监委是五万，高了，回去想想，就开始降，4万5，不行，接着降。到现在涨了多少？15%都不止。五一以后开盘到现在涨了15%不止。五年之内涨到五万。说概况的时候是一个宏观的分析，不是指导你在个别城市做投资。70个城市的指标，有人涨，有人跌，然后是均值。你还不能说北京，还有五环以内、五环以外。现在四环的房子没有降，我们叫砍头政策，高档房子的销售量压下来，价格没有变，中档往下降。在一个城市或者宏观来说就是7%到8%。 主持人：有最终的需求在支持房地产。 提问：我发现东京相当于咱们四环以里的位置，新房子，130平米，套内的，现在是50万美金左右，北京弄得已经基本上在这个趋势上。第一，把城市的白领挤出去了，工薪上面的一层，会计师，年轻的，35岁或者是外地来的在城市没有办法生活了，我觉得是一个大问题。北京现在比东京贵。 任志强：北京的二环和三环也就一公里，不够那个圈，所以就差很多。东京用同样的钱买完房子以后，生活不下去，为什么？因为其他费用很高，一碗面要几百日元，换算完了比我们贵得多。 主持人：难以为继。 任志强：中国不是小白领要出去，中白领也要出去。国家机关和中央机关的小白领在城里，所以一定要出去。想想中国的特殊决策，不能和国外比。我们房改房，我一年收回一套房子钱。在纽约下城，华尔街旁边的楼，我们4月份刚去，租金回报率也是2%，但是预期过五年以后房子会起来，税是4%到7%，不要以为2%就不行了，如果房子是说我租是2%，过一段时间房子要涨，卖更多的钱，就不会在乎只有2%。我们54%的房改房，对市场的租金压力是巨大的。老百姓买了房子，房租平均4000块钱，两居室好的到6000块钱，高得不的了。 潘石屹：房地产市场有没有泡沫？最关键看租金回报率。回报率不能看十年二十年前的价格，你得按照今天的价格算，否则没有办法算。 任志强：房价等于没有涨，为什么？五万涨到十万，还是一套房子，没有增加。你的概念是不对的。 提问：在政策里头还有一个杀手锏，物业税，你拿着房子得交税。现在有没有可能出台？逼急了会不会出台？不是说第一套房，比如说现在第二套、第三套，如果出了对房地产是什么影响？ 任志强：先不说不能出，先说能出。如果能出，在短期之内会把一部分作为投机的房子挤出来，只能说一部分。在短期之内一定会有这个情况。如果出，一定会有一个预期。一年以后有这么多，我做一个决定，什么时候开始增多。他在问，物业税会不会出？不会出物业税。第一个，举手表决的人不会同意。第二个，物业指不动产。第三个，我们现在前期收的太多了，土地70年，无限的土地权，起码70年以后要收，因为我70年已经交给你了，我为什么要交物业税？70年我只是使用权，物业税表示土地的增值部分，我70年是贬值过程，到后来20年的时候，你没有办法计算。我们再说一个最基本的操作形势，我们现在注册的评估师13000个，学过的分布在366个城市以后不够用，用计算机评估没有办法。美国有多少？美国现在来说有十几万的评估师可以做分区的评估，中国还没有法律，不让你进门，评估就没有办法评估。装修和不装修不一样，所以评估值不一样。他们家装修那么好，凭什么收那么多钱，老百姓要反抗。 潘石屹：我觉得应该出。我在去年做人大代表的时候写了一个提案，要征求别的意见，没有一个人给我签字。 任志强：约谈是国十条明确要求的。第一个约谈是地方干部，温总理强调要继续问责。你报了五万块钱，我说你只能卖三千，这就是约谈的办法。 潘石屹：基本上都要约谈，中央的政策出台早，北京在4月末最后一天出台，从今年的5月份开始，每一套房子的价格是省批准。不要听开发商说什么，监委的网站上，每一套房子的价格都有。我们开盘之前，大概十天左右突然实施这个政策，我们在4月中旬做好了，突然实施这个政策。 提问：第一个问题，你们俩认为现在房地产调控的政策，从4月17号以来，这个政策你们觉得合理吗？施行到目前为止怎么判断结果？如果好好研究国务院的文件说，要坚决扼制部分城市房价过快增长，现在到了6月份、7月份房价基本不涨了，到什么程度？第三个问题，现在开发商开始差钱了，从一月份到7月份，从银行贷款30%以上，贷款增长，总量增长才18%，从现在开始往前走，走到什么程度，10月份可能就出现了，这是不是快了点？ 潘石屹：我觉得政策对我们这些小人物来说，出台的政策我们就服从政策，服从法律，这个无所谓好还是不好，修改政策的可能性不大。 任志强：政策出台了，不执行也得执行，所以我们得服从政策。这是很简单的道理，不用考虑。从经济学上说，政策是糟的政策，没有任何可取之处，而且从改革的角度来看，完全是倒退。我们从银行的角度说，大家所关心的，九条大家都不关心，尤其是最后一条，让新闻媒体住嘴，新闻媒体不会的。 任志强：银行信贷问题，你们就关心一条银行信贷问题，用银行的信贷政策调节市场的公平问题，一定是错的。中央在大上公平问题，所有的公平问题让地方政策负责，政策不行让市场来承担公平问题，市场恰恰是不能解决公平问题的。我们的政策最主要错在老想帮那些买不起房子的人买房子。最重要的问题政策改为全世界都一样，租不起房子的人租房子，各个国家都用廉租房的办法来解决。如果说我买不起房子，你帮我买，小户型等等的一些，都是让你买，穷人得让他租，所以这个政策要改。但是修改的14条，你们可以找找，中国没有一个媒体登全了。所以要问政策，政策是一塌糊涂，但是没有办法。 提问：最近你们对空置房问题怎么看？ 任志强：我们研究大家评论的有65000套的之类，这个不管是万还是千，胡说。商品房从1988年到现在，还不到6万套，去年是550万套，08年是493万套，就这么大量。都算起来，十年的房子全空了，一套都没有人住，这个概念大家要搞清楚，一个小区都空着，我们500万套相当于2%都不到，都空着，十年空着，占总量的20%，五年空着，相当于我们在合理的空置率，8到10之间。所以不需要讨论空置问题，大家不知道新小区里面的比例是多少。另外一个，大家都误解了，上海是全国倒数第五。为什么？因为他有700万套40多的小房子，还有450万套。中国房子必须得拆，所以早着呢，不拆不行了，因为都是黄泥墙。这个图纸怎么来的？是我们一个标准，设计院按这个标准做图纸。所以中国不是在50年的福利分配中过来的人了解，以为我们一开始就是市场经济。英国为什么不拆？因为他过去就是按市场化盖的房子。
潘石屹：空置率，6000万个电表是空的，这个其实就是不太对。就是包括我们前一段时间做的最新的小区，为什么老停电？就是因为统一的电表，供电局不能对每户。我们现在准备拿几百万改造。 提问：今年下半年到明年的房价到底是涨还是跌？ 潘石屹：我觉得房价一句两句说不清楚，不跌不涨，就是地价比房价还贵。可是中国社会，我觉得房价的问题，透过房价看到背后的问题是贫富分化的问题，没有成交的价格不是市场价格，一部分人买不起房子，反映了房价背后的事情。我刚才去上海，我觉得北京和上海两个城市特别像，从高端来说，人说的话关心的问题，甚至高端人士穿的衣服的牌子都不一样，在知识化的层面，北京上海基本上一样。第一个一样人口，北京公布是1695万，上海公布1700万，差五万人，实际人口数都超过了2000万，从北京上海商品房的成交量，北京每年占十分之一，上海也是，占商品房的20%，唯一不一样就是上海的面积比北京的城区面积小，这两个城市跟广州深圳还不一样，广州深圳，尤其是广州是第二产业比较发达从经济结构来说，北京和上海的第三产业占的GDP也差不了多少。我到上海去以后，上海周正毅的事件出现以后，土地供应更少，整个拆迁，上海城区拆迁难度特别大，北京四环之内的地未来就是留给党中央办公，所以上海城区的供应量和北京城区的供应量都不会增加。四环以内的房子不要卖，将来有空间还要涨。 主持人：好，今天的午餐会成功结束，我觉得今天非常精彩，信息非常丰富，大家还是给这两位热情的鼓掌，谢谢二位。
