爱华网房地产调控 房地产调控须从供给端下药
不管是开发商图利，还是地方政府的失职，捂地的后果是极为严重的，因为它必然导致房屋市场供给不足，从而强化了“稀缺预期” □ 文 冯禹丁 近日媒体披露的“捂地黑名单”的意义，我认为也许要远大于这几年任何一次的地产调控。这些年来，国家每每出台调控房价的“金牌”令、“国N条”，搞房市新政等，结果总伴随着房价的一轮轮疯涨。其原因我觉得主要是这些宏观调控的切入点是在需求端。事实证明限制需求、打击炒房者的政策难以平抑高速飙升的房价。道理很简单，近10年来，人们的经验证明在所有的投资手段中，房子的平均投资回报率远远高于其他投资。对于平头老百姓来说，炒什么都不如炒房来的划算，买房子是为了资产的保值增值。 如果一个社会的主体民众形成了基本一致的经济人理性预期——中国的大城市人口还会越来越多，土地却越来越少，长期来看，房子就是稀缺商品。那房价汹汹就会如同洪水来临一样，堵是堵不住的，因为持这一预期的炒房者和购房者如恒河沙数，政府绞尽脑汁出台的各种“一刀切”的调控措施只会防不胜防，引发新一轮“恐慌性”购房和房价的报复性增长。 但愿这一次，政府真正意识到要把房价调控至正常水平，须从供给端下药。 按照开发商们的解释，中国房价高是因为地价高，开发商拿地成本高，而地价高的原因无非是地少、招拍挂制度和“土地财政”模式。地皮金贵，房子可不就值钱嘛。这次“捂地黑名单”的面世，在我看来最大意义恰恰在于我们终于有了一个比较权威而透明的数据去算算账，而不是只能盲人摸象了（如另一个空置率数据问题争论半天，也没有权威数字来以正视听）。 我认为这份名单是真的，它一看就不像是“唐骏的文凭”。不管这次名单泄露是否是某政府部门有意为之，但循其踪迹，我们可以看到国土资源部是认真的。去年9月，国土资源部就派出31个调研组分赴全国各地展开大规模调研查证。从此次名单的截止日期来看，其中所涉及的土地闲置情况正是这次调研的成果。 这份名单的最大价值倒不在于它揪出了泛海等一些捂地5年大赚200亿的开发商，而在于它揭示了房地产市场上的供求关系本不像我们想象的那么失衡。名单披露，截至2009年9月30日，全国闲置土地总面积超过9772公顷，合同总价款共约256亿元。闲置土地中70%以上为住宅用地。让我们简单算一笔账，9772公顷的70%约为6840公顷，也即是6840万平方米，为计算方便，假设这么一大片土地上只盖上一层住宅，每一套住宅平均100平米，那么它也可以造684000套房子，一套房子如果解决4口人的居住，那么这些房子能容纳2700万人口。这个数字超过了中国人口最多的城市北京的人口，约为我国每年新增城市人口的两倍。 就土地供给来看，供求关系显然难以支撑目前的虚高的房价价位。如果说中国房地产市场存在供求失衡，问题最大的环节也就在于为什么原本要盖房子的土地上却没有盖起房子来。这份名单也提供了部分解释，全国1457宗闲置土地中，因政府原因造成的闲置土地共849宗，因企业原因造成的闲置土地涉及608宗地块。 开放商“光占茅坑不拉屎”的原因好理解，我问过一名开发商为什么一块地要放在那几年不盖房子，他说等旁边的一个大型商贸城起来之后再盖。至于为何要等邻居先建好呢？原因我不说你也明白。但后来那个商贸城一直没盖起来，那块地也就一直放着。 另一个原因，虽然国家早有规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。但实际上，“捂地”所获得土地溢价显然远远高于土地闲置费（土地出让或划拨价的20%），“2年收回土地使用权”也只是没收土地转让金一成左右的定金，惩戒的底线一旦形同虚设，毋宁说是在为开发商的“捂地”行为大开方便之门。以至于开发商“捂地”超过4年、5年的比比皆是，有的甚至已经长达10多年。 当然，开发商捂地也与地方政府失职有关，比如土地拆迁安置等环节进展缓慢等。但可能主因不是任志强所说的“非故意”的正常市场行为，而是利益诱导所致，甚至有的压根就是为了资本市场上的融资需要，而不是为了盖房子，这种情况可能尤其存在于2005年至今超过50%的尚未动工的“地王”地块。 中央政府三令五申要加大供应遏制房价上涨过快，不如先且填上巨量低价的土地与高耸如云的楼价之间的这道鸿沟试试。
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