爱华网新台币的小幅度缓慢升值的方式，使企业可以争取调整的时间，但同时带来了大量的投机资本，助长了新台币的升值压力。台湾当局为了稳定新台币，就必须不断从市场上购买美元，抛出新台币，导致货币的过多投放，1985年的货币供应量M1为12.23%，1986年增加为51.42%，1987年为37.82%，1988年为24.37%，使房地产价格和股市价格膨胀，1987年、1988年和1989年台北市的住宅价格上涨速度分别达到36.8%、96.5%和78.24%。 日本和台湾的汇率改革的经验和教训对于中国的汇率改革及房地产调控有直接的参考价值。我们注意到，自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，例如，2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。因为根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。如2004年，天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业，迅速建立起方便的国际融资渠道。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。 在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资中国的房地产市场，香港金融当局还专门修改了有关规则。2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制，房地产基金可以投资于全球各地的房地产。在目前国内法律政策不完善，建立REITs条件不成熟的背景下，香港放宽投资海外房地产限制，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs)，然后注入其在内地的商业地产项目，为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。有很多外资通过正当的渠道进入中国，而且有相当数量的资本是通过非正常的渠道进入中国的。 为此，笔者在2006年曾经给有关部门提议，应该根据国际惯例，对外资投资中国的房地产市场进行适当限制，2006年7月11日建设部等出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资购买中国境内的房地产设置了一些前提条件。但外资对房地产的影响依然存在，只要人民汇率升值的预期还存在，国际资本就会通过各种渠道进入中国，在现行的外汇管理制度下必然使外汇储备占款增加，进而导致货币投放增加。截至2010年月底，中国的外汇储备占款已经超过了20万亿元人民币，流动性过剩的局面由此形成。货币的过度投放必然产生通货膨胀的预期，投资买房成为应对通胀的重要选择。 要消除房地产价格的泡沫化趋势，就必须消除人民币升值的预期，有关汇率改革的推进刻不容缓。 文化传统对住房消费的影响 自2003年以来，房价与收入的比例就一直是国内外学术界及舆论界广泛关注的问题，按照欧美国家的经验，当房价收入比超过6倍时，通常被认为房价已经过高，房价收入比超过10倍则被认为房价有严重的泡沫。按照此标准来衡量，中国部分城市（尤其是北京、上海、深圳等一线城市）的房价早在2003年前就已经出现严重的泡沫，而2009年底的房价已经让人难以理解了，因为北京、上海的房价收入比已经超过15倍。 为什么五年前的较高的房价收入比并没有使房价的出现修正？而且还不断创新高。其中必有其合理的因素支持，笔者试图从文化的视角剖析该现象。 儒家文化是以“家”为核心的文化，维系家文化的纽带是血缘关系，而维系“家”文化的物质载体则是住宅（有私有产权的房屋）。没有住宅就没有“家”，因此，人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅，年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子，这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。 2009年，有文认为“是丈母娘推高了房价”，引起网络媒体的热议。笔者以为，将房价上涨都归结为丈母娘固然有些偏颇，但其中还有不少内在的道理的。 大约是三年前，红网论坛一篇题为《26岁的我离婚了！“80后”婚姻注定死在房子上》的帖子引起了网友热议，帖中称1983年出生的她两年前与1982年出生的老公在北京租房完婚，后来因为“身边的同事都有车有房”而萌生买房念头，最后因为手头拮据发生多次争吵后导致离婚。“80后”的婚姻真的会死在房子上吗？《中国青年报》社会调查中心通过搜狐网，对2429人（79.5%的人为“80后”，69.1%的人没有自己的房子）进行的一项调查显示，74.2%的人表示自己身边的“80后妻子”因为房子问题经常与自己吵架。本次调查还显示，73.2%的人认为自有住房是婚姻的必需品。 这与欧美国家有很大的不同，欧美国家属于游牧民族，可以四海为家，他们的精神灵魂不是“家”而是“神”。因此，欧美国家的最豪华的建筑一定是教堂，而中国古代的最豪华的建筑则是皇宫（它也是“家”的载体）和豪宅。 儒家文化对住宅消费的偏好使东南亚国家具有炒房的群众基础，非常容易产生房地产“泡沫”事件，使房价与租金出现背离。上个世纪末的东南亚金融危机与东南亚国家普遍存在的金融危机有直接的关系，即使房地产泡沫破灭还不到10年时间，东南亚国家的炒房行为又开始泛滥，最明显的是韩国。2003年以来，韩国的房地产价格大幅度上涨，韩国政府和有关专家分析，大量投机者涌入房地产市场，是房价飚升最直接、最重要的原因。例如，房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。这和同时间的我国上海如出一辙。 从消费文化和心理的角度看，住在自有的住房里比租住在他人的住房里多了很多心理上的满足（能找到“家”的感觉），我把它叫做住房的“文化溢价”。不同国家、不同文化背景下的“文化溢价”可能是不同的（有待于进一步研究证明）。
“文化溢价”不仅会导致房价与租金的背离，而且会导致住房自有率的较高。欧美国家的住房自有率一般很少超过70%的，但中国及东方国家却高于这个比例。很多人认为我国政府应该引导居民租房，但此言论遭到了很多网友的攻击，原因可能与我们的“家”文化有关。如果该结论正确，那么，我们在设计住房制度时，应该充分考论到我们的文化背景，不能盲目照搬照抄西方国家的经验。鉴于国人对住房的特殊感情，我国的住房分配一定要强调公平优先，“居者有其屋”对于维护我国社会稳定有特殊意义。 当然，我们不能用“文化溢价”去给住房价格的过快上涨寻找借口。即使住房消费非常重要，但如果价格严重脱离了老百姓的购买力，房价就会失去支撑。
