爱华网有人认为，中国的城市化还需要20～30年的时间，因此，房地产的繁荣应该还会持续20～30年的时间。笔者则认为该结论可能太乐观了，原因是中国统计数据可能低估了城市化水平，这是经济研究及经济决策中一个重大的误会。从经济增长的角度看，人口从农村向城市转移之所以会带动经济增长，是因为农业劳动者转变为工人之后生产力水平的提高。在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此，城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。从城市的角度看，政府为了自己的政绩会倾向于低报人口数据，如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点左右。现在的农村到底还有多少年轻人没有转移到城市？真实的情况是，适宜转移的农村青年已经基本上到城市去工作了。 总之，城市化是迄今为止推动中国房价上涨的主要因素，但未来城市化对中国经济增长的贡献及对房地产市场的作用将降低。 人口红利刺激房价上涨 随着时间的改变，我国的人口结构呈现明显的趋势性特征，1949～1964年少儿抚养比迅速增长，但老年抚养比增加不多，少儿抚养比与老年抚养比之和从60%增加到80%，对应的是劳动人口占总人口的比例由40%下降到20%。60年代以后至80年代初，中国的少儿抚养比快速下降，而老年抚养比变化不大，使劳动人口占总人口的比例快速上升，由20%上升到40%以上。1982年代以后，中国的少儿抚养比继续下降，劳动人口占总人口的比例增加到50%以上，峰值将出现在2015年左右，超过70%。随后，老年抚养比出现快速上升，但一直到2021年中国的劳动人口占总人口的比例都处在50%以上。显然，在1982～2021年期间，中国的劳动人口占总人口的比例处在最佳状态，整个社会的负担较轻，有利于经济的发展，被人口学家称之为“人口红利”。人口红利的存在有利于房地产市场处在繁荣状态。（图1） 从美国的统计规律看，人口与房地产市场之间有很强的相关性，每个人的一生中一般会出现里次购房行为，首次置业出现在31岁前后，二次置业一般在42岁左右，因此，人口出生率的波动就会导致对房地产的需求波动。中国的第一个人口出生高峰是1962～1969年，第二个高峰是1984～1987年（如图2），在第一个高峰里，出生率一直高于3%，第二个高峰的出生率为2%左右。第一个人口出生高峰对应的住房需求高峰应该在1993～2000年，二次置业高峰应该出现在2004～2011年。但1998年之前中国还没有进行住房制度改革，因此，第一个人口高峰对应的住房需求无法得到满足（由此也可以理解为什么在1998年政府决心进行住房制度改革），使一次置业高峰被推后至1999～2006，到2004年时，一次置业的高峰还没有过，而二次置业高峰已经来临（主要表现为房改时分得公房的人开始有改善型需求），两个高峰叠加在一起，二者重叠的区间在2004～2006年，这可能是2005年前后房价暴涨的原因。尽管中央出台的一系列政策调控房地产，但效果甚微，被市场嘲讽为“越调越涨”。 这是根据美国的统计规律对中国的住房需求的推测，中国也有机构作过小样本的统计调查，得出的中国人的购房置业规律与美国基本一致。如果该结论成立，则意味着中国第一个人口高峰期（60后）出生的人的住房需求高峰在2007年将过去。但从2010年开始，第二次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置业高峰将出现，该需求高峰又和60后的二次置业高峰出现重叠。但201１年后的住房需求高峰无法与之前相比。最高峰应该已经过去了。 由于60后是中国改革开放最大的收益者，当前的中国社会财富主要集中在他们手里，他们是推高房价的主要力量。对于80后而言，他们的购买力取决于他们的父辈购买力，由此导致城市出生的青年与农村出生的青年的命运截然不同，高昂的房价使大量的农村青年被永远隔离在城市大门之外。于是，８０后出生的农村青年成为当前中国社会的一个危险的、绝望的群体！富士康出现的连续自杀事件就是一个信号，应该引起有关决策者高度关注。 从日本的历史经验看，人口红利不仅对应中国经济的快速发展，还刺激了房地产市场的快速发展，甚至是房地产泡沫。而人口结构的老化和人口红利的结束则对应着经济增长速度的下降和房地产市场的衰弱，乃至房地产泡沫的破灭。如图3所示，日本的人口结构拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合，1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。 汇率对房地产市场的影响 2005年7月21日，中国人民银行宣布人民币从即日起与美元的兑换价格升值2%，人民币不再盯住单一的美元，人民币开始和一篮子货币挂钩。这标志着人民币汇率改革的序幕已经开启。 汇率改革究竟对中国的房地产市场产生怎样的影响？从上个世纪80年代日本和台湾的汇率改革的历史轨迹看，汇率的升值导致了房地产价格的上涨，甚至产生严重的房地产泡沫。笔者从2004年前后开始关注此事，并提出了一系列的政策建议，希望中国能够避免重复20年前日本的覆辙，但遗憾的是，2005年以来的中国汇率改革和房地产市场的互动与20年前的日本故事越来越相似。 二战以后，日本经历了两次大的汇率变动：第一次是1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%；第二次是1985年12月的“广场协议”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元汇率升值66%日本的两次汇率改革都导致了地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了1973年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年，在此，我们不作重点分析。1985年后的日元升值导致了地价的连续5年的上涨。我们以1983年为基期计算，到1988年东京的地价上涨了二倍多。 当时日本的房地产价格上涨速度之快是举世公认的，它已经成为现代经济学研究中典型的泡沫经济案例。日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有两个原因。原因之一是汇率改革迫使日本政府采取松的货币政策。由于日元升值的影响，日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲回来升值对产业经济的影响，日本中央银行放松了银根。统计数据显示，日本的货币供应量M2从1985年初的8%左右不断增加到1987年的12%，增加了50%左右；在货币供应大幅度增加的同时利率不断下调，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5%降到2.5%。而当时的日本经济仍然处于经济景气上升的过程中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。 原因二：为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀（见后面的分析）。
与日本类似，台湾的汇率改革也导致了岛内的房地产价格的大幅度波动。台湾1979年2月建立外汇市场之初，新台币对美元的汇率是36：1，之后小幅贬值，在1985年12月之前，汇率基本维持在40：1的水平。但从1986年开始，在美国的压力之下，新台币不断升值（逐步升值），如图3所示，新台币与美元的汇率从1985年的100新台币兑换2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值34%。
