爱华网文·尹中立 影响房地产价格的因素非常复杂，单一因素的分析难观全貌，甚至出现盲人摸象的结果。笔者在此试图对影响当前我国房地产价格走势的因素作一梳理，希望能对房地产各参与主体判断市场的趋势起参考作用，也希望对政府的房地产调控起到抛砖引玉的作用。 住房制度改革对房地产市场产生了重大影响 在建国后的40多年时间里，我国一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。 1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明我国新的住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。例如居民购房时申请银行按揭贷款，对按揭贷款实行利率优惠等。 住房制度改革和鼓励住房消费的政策极大地刺激了房地产市场的发展。1999年的住房销售面积为1.18亿平方米，住房销售金额为2188亿人民币；而2009年的住房销售面积为8.5亿平方米，住房销售金额为36763亿人民币。在房改后的11年里，中国的住房销售面积和销售金额分别增长了6倍和15倍。这些数据充分反映了住房制度改革之后中国房地产市场取得了巨大的成就。 但中国的住房制度改革也带来了一些新的问题，主要是过度依靠市场而忽视了政府在住房保障方面的作用，导致买不起房子的人越来越多。如果说房改之前中国的住房制度是高度福利化的住房制度的话，那么，房改之后中国的住房制度变成了高度市场化的住房制度，从一个极端走到了另外一个极端。一个简单的证据是保障性住房投资占住房投资的比重越来越低，到２００８年前后经济适用住房投资占房地产投资的比例只有３％左右。从全球的视角看，这两种极端的住房制度都是行不通的。高度福利的住房制度是一种没有效率的制度，但过度市场化的住房制度是缺乏公平的制度。在完全市场化的住房制度下，房价是由有钱人决定的，大多数人的收入必然难以承受住房价格。 政府当然会看到这样的问题，2007年出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文件)，开始对1998年出台的住房制度进行调整，2010年的房地产调控对住房保障制度的建设给与了更多的关注，2010年6月12日，建设部等七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，有关部门正在研究制订《住房保障法》。这些政策动向说明，我国的住房制度还依然处在不断改革和完善过程中，未来的制度调整仍然是影响房地产市场的最重要因素。这是研究和分析我国房地产市场走势所必须注意的问题。 财政税收体制对房地产的影响 在现阶段中国房价的上涨过程中，制度性的因素除了上述的住房制度改革之外，分税制改革也是不得不提的。由于分税制的存在，使地方政府与中央政府在房地产调控的立场出现较大的分歧，不仅影响到中央的房地产调控的权威，而且影响到房地产调控的效果。 1994年中国实行了分税制改革，分税制改革对中国经济增长的贡献很大，但也带来了副作用，出现了地方政府的财权与事权不对等现象，各级财政越往上级资金越充裕，越往下级财政越艰难。 由于地方政府普遍入不敷出，求助中央政府拨款就成必然之势，中央向地方的转移支付遂成为地方政府预算收入的重要项目。而中央财政的转移支付能力毕竟有限，于是，地方政府自然就要把眼光投向金融资源。1995年前后由城市信用社、信托机构以及融资中心等机构制造的金融混乱就是在这个大背景下产生的。然而，随着改革的逐步深化，地方政府的行政权力对金融资源控制力越来越弱，地方政府为了弥补财政缺口，必须另辟溪径。 1998年的住房制度改革使全国的房地产市场逐渐活跃，地方政府拥有的最大的一块资源——土地成为弥补财政缺口的最好途径。1998年，这个数据不过区区67亿，随后以每年翻番的速度增长，至2009年底各地土地出让收入1.2万亿，而2009年地方财政收入总额为3万多亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半以上。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近３０～４０％左右。如果再加上占房地产价格２０～４０％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的５０～８０％。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛，“经营城市”的理念就是在这样的背景下出现的。 对于地方政府官员来说，维持土地价格的上涨有百利而无一害。土地收入的增加不仅可以弥补财政支出的缺口，而可以增加基础设施的投资，可以搞各种形象工程，由此可以带动地方经济的快速增长，从而有利于主要领导的升迁。从商业利益考虑，只有土地价格的不断上涨才能使少数利益集团获得超额收益。从已经查获的政府官员的腐败案件看，很多地方官员直接或间接参与到房地产的开发或土地的买卖中。
有人说地方政府官员已经被房地产开发商所俘获，此话可能有些夸张，但政府官员已经被房地产所绑架是不争的事实。各地方政府不仅千方百计抬高土地价格，而且对中央的房地产调控阳奉阴违，这是中央房地产调控难以取得成效的重要原因。 城市化拉动了住房消费 从世界范围看，与工业化几乎同步的城市化大约经历了150～200年的时间，整个城市化的进程可划分为3个阶段：1)初期阶段。随着工业在城市的集聚，城市的数量和人口规模逐步增加，由于城市化增速较慢，城市人口的基数低，城市住房的压力不是很大；另一方面，较低的经济发展水平和城市物质基础，决定了大多数居民只能生活在较差的住区环境当中。2)加速发展阶段。当一个国家和地区的城市化水平，即城市人口占总人口的比重达到30%之后，因工业化和经济发展已打下一定基础，受其惯性的推动，城市化的水平在短期内迅速提高，城市的数量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突发其来的人口浪潮，城市的建房速度远远落后于城市人口的增长速度，从而出现住房紧缺的状况。3)后期阶段。当城市化水平超过70%之后，城市人口的增长速度趋缓，大城市中心区的人口向郊区扩散，出现所谓“郊区化”现象，工业对城市化推动的主导作用已被第三产业取代，整个区域形成大、中、小城市密切结合、分布有序的城镇网络。 以上分析表明，城市化发展的不同阶段，住房问题表现的形式不完全相同，住房矛盾的尖锐程度也不一样。从总体上看，城市化加速前后一段时间住房问题最为突出。 改革开放加快了中国城市化的进程。全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年年30.1%，平均每年增加0.6个百分点，而同期世界城市化的水平平均每年只提高0.25个百分点；城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均每年净增1000万人。 1998年以后，由于户籍制度改革的推进，我国进入了加速城市化的阶段，2009年底人口城市化率达到45.68%，在十年时间里城市化率增加了15个百分点。这些数字表明，中国城市化的加速阶段实际上从80年代就开始了，1998年以后我国城市化进入第二发展阶段——加速发展阶段。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。
