爱华网今年4月，在调控政策下来之前，操着东北口音的夏先生找到邵莫之，想买一套二手房。邵莫之是21世纪不动产安信瑞德房产公司的经纪人，专注于北京亦庄地区的二手房交易。第一次，他带夏先生看了一套两居室，位置好，单价高。夏先生一口回绝。交谈中，邵莫之发现这个人似乎只在乎价格。于是第二次，他带夏先生看了一套48平米的开间，售价70万。房子结构简单，夏先生没怎么仔细看就掏钱了。当时这套房子正在以每月2300元的价格出租，夏先生干脆连租约一起买过来，先出租，等有人出价到80万就转手。邵莫之告诉记者，夏先生手上至少还有四套房子，而且还打算再买。 这是典型的二手市场中的投机客，用的是最传统的炒房方法—守株待兔。一手房市场的投机要灵活得多。首钢融创销售负责人王先生告诉记者，目前市场上流行这样的炒法：“开盘以后，假如价格是每平米1.8万，你先交20%首付买下来；过几天，房价涨到每平米2.5万了，开发商直接给你找到下家，把这房给卖了，不用等房本下来就能赚差价了。” “这里面水挺深的。”王先生补充道，“不是看你有没有钱，要看你有没有‘道’。” 目前，为了打击投机性需求，多地政府限制银行发放三套房贷。国家出台了调控政策，投机者则“下有对策”。 法国巴黎证券中国首席经济学家陈兴动给记者讲了一个他身边的例子：一位朋友的朋友，同一天跟五家银行签订购买协议。因为银行录入的信息在短时间内不能上网，五家银行都认定他是购买第一套房。就打这个时间差，他买了五套房，都享受第一套房的贷款政策。 当手握资金的人削尖了脑袋往房地产里挤的时候，投机的手法当然会日新月异，优胜劣汰这一大自然的法则会让房地产投机进化出抵抗一轮又一轮政策打压的抗体。 财富出口 7月7日，顶着40度的高温，记者探访了位于北京双井桥的富力十号售楼处。此楼盘所处地块是2009年首个地王项目。楼盘在7月底以每平米4万至5万的均价开盘。 售楼处设在富力万丽五星级酒店。不大的前台挤着三名销售人员。楼盘模型间里面，一个七八人组成的小型购房团正在倾听销售人员的讲解，从设计沙盘到平面图，无不仔细研究。样板间是285平米的四居，大理石装修，配有工人单独居住和出入的工人房。这是富丽十号的主打户型。 根据售楼小姐介绍，富力十号一期销售普通住宅110套，7月初已经有200多位“意向客户”登记。她不忘敦促自称购房者的记者道：“如果7月底开盘那天不买，就买不上了。” 楼市正在调控，房子还这么好卖？“买这种房子的人，肯定不是买第一套房子，但是他们大多是可以全款买的，而且是自己住。”售楼小姐解开了记者的疑问。的确，这里的户型最小要227平米，按照预计的单价范围计算，一套房子要上千万，并不在一般投机客青睐的价格范围内。 前述21世纪不动产经纪人邵莫之也告诉记者：“在亦庄买大房子的人也是自己住。只是他们平时住市区里，周末才过来住两天。” 在首钢融创禧福汇楼盘的销售办公室里，销售负责人王先生指着仅剩的两套主打户型的图纸，向记者描述开发商卖高端房子的优势： “你看这个房子，一共是200平米。这些是承重墙，如果从中间切两半，水电气管线就增加成本了。如果两套100平米的房子合成一套200平米的，厨房、卫生间上下走一套管线，中间隔墙也没了，隔房率也提高了，房子也好看了。而且能买得起200平米房子的购房者的心理承受价位肯定比买100平米的高，他不会跟你使劲砍价。最关键的是，同样是面粉，你把它做成馒头卖多少钱？做成面包卖多少钱？做成蛋糕卖多少钱？你要是开发商你卖什么房？” 这倒把记者问住了。开发商选择建高档住宅，是逐利的天性，这无可厚非；富人用高档住房来享受和显示财富，也理所应当。但是从一线城市的收入结构来看，这种住房高档化的趋势，让老百姓买不起房，甚至买不到房。这种对高端住房的需求就应该被打击，而且只能中央政府出面打击，需求和供应都不会在市场的调解下自行减少。 “中国人把房地产看做投资品，还看做财富的象征。”陈兴动告诉记者，“有钱人买10套房，都空着也不在话下。”他认为，如果房地产调控不制定配套的税收政策，就会造成本来稀缺的土地资源配置失效，应该提高房屋持有成本，让房子不单是财富，还是财富的消耗者，房屋的供应和需求才能健康发展。
市场松动 楼市调控下，并不是所有人都坐怀不乱。“最先坚持不住的是中小投机客。他们资金链紧张，二手房的价格会最先松动。” 首钢融创的王先生告诉本刊记者。 7月份以来，无论是晒得公共汽车自燃的那天，还是闷得足足下了一周雨的那几天，王山山每天都出现在管庄公共汽车站站台旁边，撑一个房源信息牌，坐在马路牙子上，眼巴巴地望着上下车的人群。王山山是房屋中介恒洋我家管庄西里代理店经理，他是那家中介的元老级人物。 天气这么不好，为什么不在办公室歇歇？“没办法，现在市场不好嘛。”王山山苦笑道。 调控政策出台后，王山山手上的二手房源增加了30%左右。房地产中介拿到更多房源就像是地产商圈到了更多地，是竞争的利器。而且调控出台后，王山山发现业主心理变化很大：原来业主卖房很犹豫，市场不好的时候，就干脆捂着不卖；现在就算买主出价便宜点，业主也愿意卖。 但王山山对这些积极的信号并不乐观：“现在观望情绪比较重，二手房价比政策出台前每平米能便宜3000元到5000元，成交量不增反降。” 这些信息表示，管庄的二手房市场从卖方市场转向了买方市场。 亦庄也出现了类似的情况。亦庄地铁将在年底开通，预期到那个时候房价会再上一个台阶，大多业主都在等待地铁开通之后再出手卖房。但是根据21世纪不动产经纪人邵莫之的统计，目前亦庄金地格林小镇在卖的二手房大约有40套，而在政策出来之前，在卖的不到20套。他解释称，虽然大多数业主还是在等待地铁开通，但是目前已经有一部分业主对未来形势不太有信心了，所以试探性地出售。即便供应量翻了一番，交易量却锐减，5月和6月加在一起这一楼盘的二手房仅成交了5套，房价也略有下降。 来自房地产交易管理网的数据显示，7月上半月，京城二手房住宅成交量相比3月同期下降了七成。 王山山告诉记者，左手买房，右手标价出租出售，这种情况在二手房市场中常见，调控政策出台前占一半以上。“但是现在买二手房的基本上是刚性需求，很少是做投机的。”王山山说。 目前至少可以看到调控政策在控制中小投机客上发挥了作用。但这种微小的曙光不知是否会转瞬即逝。 进入7月，有关三套房贷的传闻不断出现。是否发放三套房贷由各地方政府和银行自行决定。在这种情况下，一些银行在暂停发放三套房贷一段时间以后，7月初又开始发放。 虽然不是所有的投机客都依靠三套房贷参与炒房，但这一政策由于具有很大弹性，像是一个温度计，指示着中央政府有多大决心以及地方政府有多配合。“如果这个时候贷款放出来，投机商的钱正好没地方去，房地产就白调控了。”陈兴动说。 开发商对战调控决心 如果政府还想保增长，调控还会跟以前一样不了了之。如果不是，可能房地产业会出现重组整合。
