工银金融地产 玩金融,玩成美国最快的地产公司



  公司创办人富兰克林是个黑人,非常聪明。他把这家房地产公司的商业模式,设计得更像是一只私募基金。它集合了投资人的钱,在大学园区附近,开发或者收购改造“绿色物业”, 然后再帮投资人出租给大学生,出租率非常高。其营业收入在短短三年之内,增长了130多倍!

  这家绿色地产公司叫“哈利·斯坦菲德公司”Harley Stanfield Inc,在美国《Inc.》杂志2009年增长最快的500家企业中排名第三。请注意,它营业收入的疯狂增长,是在金融危机爆发期间实现的。

  绿色建筑在美国已成为一种时尚,颇受年轻人推崇。这家公司的绿色公寓,几乎都靠近大学园区,而且不超过二至三居室,适合大学生居住,出租率非常高。

  这家公司所设计的融资方案是:

  首先公司很拽。如果你想投资,先要提出申请并交一笔费用(据物业类型不同,在1499至4500美元间),经过公司审核,你资格没有问题后,方可进行第二步。

  第二步,投资人只须支付项目的首付,作为投资资金(比如,一个位于底特律的价值20万美元的公寓,投资人需先投资25%的首期即5万美元,作为投资)。剩下的款项,则由哈利·斯坦菲德公司提供低息信贷融资。

  由于这家公司,事先已购买了其中的很多项目,并且申请了整体贷款,因此贷款的成本比市场上更低。

  投资人买下房屋后,可以交由该公司管理并出租。公司答应,会帮投资人把房子租出去,如果房子租不掉,那就赔给投资人第一个月的抵押贷款。

  但是这种情况通常不会发生。由于这些公寓都临近大学的园区,加之公司多年建立起完善的客户网络,房子的出租率很高,投资人的获利均十分可观,预期年收益都在20%以上。

  “哈利·斯坦菲德公司”更是充满煽动性地宣称,由于公司参与了项目的开发与改建,因此投资“哈利·斯坦菲德公司”就是在源头投资房地产。区别只在于,将租金收益的受益人,由“哈利·斯坦菲德公司”换成了投资人,只是变一下贷款票据和收益支票的抬头。

  公司定期向所有投资人公开财务报表,投资人随时可以监督现金流以及资产的增值等状况。

  “哈利·斯坦菲德公司”这种金融模式,有点像国内刚刚兴起的“集资建房”。  

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