爱华网文/本刊见习记者 崔 玲
4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》至今已一月有余，被冠以“史上最严厉”称号的房产新政“国十条”威力初显：一线城市成交量环比大幅下降，部分楼盘价格下跌，不少开发商新楼盘促销打折，中国楼市弥漫在浓厚的观望氛围之中，在阴晴不定的市场里惹来最受关注的目光。 各方博弈：乱象丛生何时了 2010年北京的春天格外短暂，而北京的楼市却在这个短暂的春天里几经寒暑。自4月17日“国十条”颁布以来，楼市反应剧烈：北京楼市急遽降温。北京中原三级市场研究部抽样统计数据显示：相比4月上半月平均水平，北京市场开始从完全卖方市场转变为买方市场。特别是在“京版12”条政策出台以后，5月上旬，北京商品房现房住宅成交总量仅147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。上海4月商品住宅共成交144.1万平方米，同比下滑37.68%。4月15日至5月6日，新政出台后广州一手住房网上签约面积27.35万平方米，同比减少63.4％。 楼市的剧变还辐射到股市，从4月15日开始，股市步入下跌通道，5月11日，沪指更是创近一年来新低。数据显示，A股今年表现全球最差。而股市的持续走低，导火索在于地产板块的持续下跌，作为地产主要贷款方的银行股走势也受到直接冲击。有分析认为，楼市调控成为压垮股市的“稻草”。 按往年惯例，每年的5月是中国楼市的销售旺季。而在这个夏季突然而至的5月，中国楼市却遭遇交易冰点。具有深圳楼市“风向标”之称的深圳春季房交会在“五一”小假期中落寞收场；广州楼市均价下跌两成；由外地购房者撑起半边天的厦门楼市，由于出台的房贷新政对非本地居民房贷的收紧，使得厦门楼市“五一”期间楼市交易同比下跌八成华南市场一片萧条。而某中介机构5月10日发布的数据显示，5月3日～5月9日，北京市商品住宅整体成交均价比新政出台之前的一周下跌了近8000元/平方米。 在观望气候逐渐形成，买卖双方进入博弈阶段，2009年赚得盆满钵满的地产开发商，宣称有充足的资金链坚守高房价。而实质上，冷清的市场下暗流涌动。5月5日，恒大地产脱离了“不降价联盟”，全国楼盘闪电降价15%，5月12日，恒大宣布：全国统一85折后，所有楼盘实际再折让5%～10%。原本还对调控泰然处之的开发商们，似乎有点坐不住了。继恒大地产宣布旗下项目打折优惠后，绿地集团董事长张玉良表示，绿地集团开发的多个楼盘将根据各个楼盘所处地域的不同，采取差异化的折扣，部分楼盘的折扣将达9折。如果说交易量的下跌只是说明市场观望气候形成，那么，开发商主动降价则给楼市价格的调整带来了实质性的突破。 在楼市面临变盘、房价松动之际，政府各部委“趁热打铁”：为了确保此次调控政策落实到位，不出现“空调”的尴尬，银监会、住建部、国土部、财政部、税务总局、民政部，职能部门的通知或表态一个接着一个。而关于地方政府对中央政策执行大打折扣的现象，此次中央似乎下定了决心进行监督。5月7日，多家网站转载的住建部副部长齐骥在接受“中国政府网”访谈的直播实录中显示，如果必要的话，住建部将会同有关部门，公布房价过高、上涨过快的城市名单。同时，齐骥也坦言，房价的上涨与一些地方政府部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。在各部委的督促下，各地方的地产调控措施纷纷出炉。4月30日，北京楼市新政规定，同一家庭只能新购一套商品房；4月28日，上海市规划和国土资源局一口气推出地块共计500公顷土地，旨在满足购房需求；4月26日，青岛市出台楼市14条意见，抑制高房价；深圳楼市细则出炉，暂停三套房贷款。此次调控房价，政府的态度志在必得。 众声喧哗：是拐点还是假摔 面对政府严厉的调控政策，面对媒体对于房价下降的不断渲染，关于楼市拐点的论调风生水起。在“国十条”出台后的三周，5月8日，住建部副部长齐骥称，在一系列调控政策密集出台的情况下，从近期的市场反馈看，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制，社会普遍反应积极。此论一出，“拐点论”的支持者更言之凿凿。 与之前的楼市调控不同，此次楼市新政得到的掌声大过嘘声，虽然业界都认同此次调控为近10年来最严厉的政策，但已在多次调控中得到历练的买方市场对于“拐点”保持冷静的判断。一种普遍的观点认为，新政对市场的冲击主要是心理上的，恐吓的作用大于实质性的作用。后市房地产走势如何，还有待进一步观察。 这并非没有道理，楼市目前的种种表现，也在佐证着这一观点。5月11日，国家统计局公布的最新数据显示，4月份全国70个大中城市房屋售价环比上升1.4%，为年初迄今最大的单月升幅；同比则上升12.8%，升幅比上月扩大1.1个百分点。其中，升幅最大的为海口和三亚，分别为64.3%和58.2%，继而为温州（26.1%）、金华（23.8%）和北京（21.4%）。北京房价，已经是连续10个月涨幅扩大。数字往往是枯燥的，但却最有说服力：楼市坚挺如故。 而沸沸扬扬的恒大地产降价事情，更像是一场炒作。恒大地产降价后，跟进者寥寥无几，楼市陷入僵局。来自国家统计局的统计报告表明，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；当年的商品房销售额比上年增长75.5%，高达43995亿元。充足的资金储备，使得大幅度的降价促销可能性极低。而不少专家指出，在不增加土地供给的情况下，只控制购房需求以及房屋价格无益于解决当前居民住房问题，甚至会出现开发商“假打折”的现象，进而推高房价。而北京最近爆炒的“房价降8000元”更被直指为自欺欺人的笑话。业界提醒，少数不良的开发商会利用购房者急功近利的心态，上演“苦肉计”，比如先抬高房价，再通过打折的方式进行销售。而实际上，打折的仅仅是一些位置不好或户型太大本来就不好卖的房子，继而制造出“挥泪大甩卖”的假象。不规范的地产市场交易秩序，对此起了推波助澜的作用。 从这个角度来看，目前的房价下跌更像是假摔，是试探政府行为底线的短期过度反应。用经济学的基本原理来解释，房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。虽然随着城镇化的加快、婚龄人口的增加和收入的提高，房价上涨成为必然，但不能解释房价在短期内的暴涨。因此，房价还得涨，但如这样脱缰的野马般的疯涨，必须停止。此次调控对于不合理需求的精准打击，旨在稳定供求关系，供求稳则房价稳，房价稳则市场稳。因此，抓好调控政策的贯彻落实，就有望打破“越调越涨”的怪圈，实现房地产市场的理性循环和长期稳定发展。
