爱华网据 2:8 定律，一个团队中 20%的人完成 80%的业绩，谁都想成为这 20%的人， 但怎样才能成为呢?成功模式能否快速复制呢?能打造出新的 8:2 团队(即 80% 的精英)吗?谁都想成为这 20%中的一员，但如何才能尽快地实现呢?有什么可 复制的成功经验吗?相信这是地产从业人员所关心的课题。 其实，成为一个房地产销售人员很容易，但要成为一名顶尖售楼精英却不是 一件简单的事。特别是在竞争激烈、变化莫测、不确定的房地产市场环境中，要 想脱颖而出，则更需要不断地提升自我。 打造第四代售楼精英 所有顶尖级的运动员都会利用最先进的方法及技巧来训练及改善自己， 帮助 他们在世界级的竞赛中取得胜出的优势， 世界级的竞赛中， 胜负往往决定于厘米、 毫米亦或秒、毫秒之间。而顶尖的“售楼运动员”亦同样需要运用最先进的售楼 方法及售楼技巧来改善及提高自己， 使他们能够决胜于置业者在买与不买的一瞬 间。 要利用及学习最先进的售楼方法及技巧就必须先了解什么是目前最先进的售 楼方法及技巧。
什么是目前最先进的售楼方法及技巧?为了更加简单的说明这个问题，下 面就用这个大家都熟悉， 但却未必真正参透的“把梳子卖给和尚”故事来形象阐 明房地产销售技术的过去、现在及将来。 有一个公司为了招聘优秀销售员，对四个应聘者出了一道考题：“要求他们 把梳子销售给庙里的和尚”。第一个推销员接到任务后，心里嘀咕道：“和尚没 头发， 梳子是梳头发的， 要把梳子卖给和尚那是不可能的， 那怕是送一把给他们， 要是哪个和尚在腰里掏把梳子出来，也会有‘花和尚’之嫌，因此，他认定要把 梳子卖给和尚那是绝对不可能的”，结果他没卖出一把梳子;第二个推销员开始 也一直思考着梳子与和尚的关系，给梳子与和尚划上不等号，但后来他想到梳子 可以挠痒，胖和尚手不够长，可以用梳子来挠背，此外，梳子梳头时除了梳理头 发，其实还可以按摩头部，疏通血脉，老和尚如果经常用梳子梳梳头，念经之时 就不会打瞌睡了。于是，他就以胖和尚和老和尚为目标顾客进行了推销，不停地 向胖和尚及老和尚强调梳子挠痒及疏通血脉的功能， 终于有一位老和尚接受了他 的产品;第三个推销员，接受到任务后，没有急于推销，他先进行了一番调查， 结果他发现一般的庙都是建在山上，而来庙里上香的香客，经过长途跋涉，往往 衣冠不整，特别是山中腰的山风，吹得香客们头发凌乱。于是，他想到，如果能 在庙里各个梳洗的地方提供一两把梳子，对香客来说是很方便的。而后，他找到 庙里的后勤负责人，把他的观察及想法告诉了这个负责人，结果，他卖出了 100 把梳子;第四个推销售员是个超级推销员，他也不急于推销，而是在庙里进行了 长达一个星期的观察，通过他的观察和思考，他发现一个问题，现在人们的生活 水平不断提高，人们除了去庙里上香之外，也经常外出旅游，旅游时，人们经常 带些纪念品回来，而到庙里上香，捐献香油钱时，庙里却没有任何合适的纪念品 馈赠给香客。于是，他想出一个办法，在梳子上刻上三个字“积善梳”(人们上 香及捐香油钱的念头无非是想积德行善)，当人们向庙里捐香油钱时，赠送一把 “积善梳”给香客，香客回家后，天天早上梳完头放下梳子就会看到“积善梳” 三个字，同时，就会联想起这间庙，这种天天的联想势必让他下一次再来捐香油 钱，同时，也加大了他向亲戚、朋友及同事等推荐这间庙的可能性，送出一把小 梳子，有所花费，但庙里的收入同时会因此大大提高。于是，他找了一间香火不 太旺盛的庙，并找到庙里的方丈，见面第一句话就问方丈：“我有个方法可以让 你庙里的香火旺盛三倍，不知道，你有没有兴趣了解一下?”本来就为庙里香火 头痛的方丈一听，自然非常有兴趣了，并表现出急切想知道的表情，这位推销员 就把他的观察及解决方案跟这位方丈说了一遍，于是，他得到了一张 1000 把的 定单。
其实，这四位推销员恰好代表着我们房地产市场的四代销售人员，其中，第 一位及第二位代表的是以“房地产”产品为中心的销售技术， 而第三位及第四位 则代表以“顾客”为中心的销售技术。 以产品为中心的“销售导向”型销售方式 强调产品本身，主要靠销售人员将记忆中的内容象装“罐头”样强行让客户接 受。这种独白的销售方式有时也叫成批销售，销售的完成主要依靠销售人员的个 人能力;以顾客为中心的“客户导向”型销售方式则强调客户的需求，通过鼓励 性的与客户的交流寻求客户的真实需求，以解决客户的需求为最终销售目的。当 然，这两种不同导向的销售方式(四代房地产销售人员)并存在今天的房地产销 售市场，并都起着不同程度的销售作用。只是，在我国房地产的不同发展阶段， 各代销售人员主导着当时的房地产销售形式。
第一代房地产销售形式，被动式“坐销” 第一代房地产销售形式，被动式“坐销” 这种房地产销售形式是房地产卖方市场时期的主要销售形式，销售人员根 据自身产品单向与置业者沟通，置业者口头说需要什么样的房屋，就寻找与之相 似的产品，当置业者说不买时，就认为置业者不可能买，他们从不了解置业者的 购买动机， 从不主动解除置业者的购买抗拒。 他们忽略了置业者不是专业购买者， 有时对自己的需求是描述不清楚的。 他们就像故事中的第一位推销员， 经常用 “不 可能”来结束一位顾客的购买行为。这种房地产销售形式在我国房地产业刚刚起 步阶段，还是房地产卖房市场时非常普遍，当然，在今天的房地产销售市场仍然 有不少这样的售楼员存在，他们共同的特点是带着有色眼镜看待前来的置业者， “挑剔”是他们的拿手好戏，这些售楼人员普遍业绩不太好。 第二代房地产销售形式，通过产品“功能” 第二代房地产销售形式，通过产品“功能”提高销售 故事中第二位销售员，他通过挖掘梳子的挠痒及疏通血脉的功能，成功地把 “不可能”的业绩提高到一把。第二代房地产销售人员也正是这样，通过挖掘房 地产的各项“功能”来提高销售业绩， “房地产不等于钢筋加水泥”就是这一代 房地产销售形式的中心思想。售楼员推销房屋时主要从地段、朝向、户型、周边 配套、小区环境等入手，单向式地向置业者们推荐他们手头的房屋，整个销售过 程中售楼人员主要扮演着一个房地产产品解说员的角色。
第三代房地产销售形式，通过“服务” 第三代房地产销售形式，通过“服务”提高销售 第三位推销员观察到香客需要梳洗这个问题， 通过提高庙里服务水平而获得 销售提高。销售过程以顾客为中心，发现顾客需求，并服务顾客。第三代房地产 销售形式也正是这样，当房地产进入买房市场时，房地产的销售开始转向以置业 者为导向，销售过程开始加强买卖双方的沟通，充分挖掘客户需求，产品设计越 来越人性化，市场细分不断升级。售楼人员在推销的过程也不再“唯地段论”， 大盘、超级大盘的出现不断弱化了“地段论”。目前，这种通过“服务”提升销 售的形式得到肯定及提倡，并在房地产销售领域得以不断升级及推广，房地产领 域正悄然进行一场服务争夺战。 第四代房地产销售形式，通过“双赢” 第四代房地产销售形式，通过“双赢”思维提高销售 第四位推销售员通过观察发现庙里有需要合适纪念品馈赠给香客这个潜在 的需求，并通过改良梳子来满足这个需求，达到提高庙里的业绩而获得销售上的 极大成功。从某种意义上可以说，他在提高庙里业绩的同时推销了他的梳子，他 的动机是帮助庙里提高业绩。第四代房地产销售形式正是这样，在帮助客户解决 问题的同时销售了自己的房子。这种销售形式集中表现在生活方式、概念地产、 文化地产等概念销售的盛行，房地产销售技术更注重与客户的双向沟通，需求的 充分挖掘等方面。 “发现需求，满足它;发现问题，解决它”则是这种房地产销售形式的高度 概括，灵活运用它则可以产生戏剧性的功效。
下面这则案例如果我们用这四种不 同的销售形式销售，则可以发现其无穷的魅力。 一对香港夫妇在内地设厂，准备到某小区购置一套三房住宅，理由是该小区 住户可就近入读某知名小学，非地段生入读需要另交择校赞助费七万元，而他们 正好有一小孩需要读小学。孟母之心去驱使他们来到该小区楼盘看了三次，最后 选定一套非常满意的大三房，所有折扣打完后，52 万元。就在准备下定之时， 细心的丈夫多问了一句：“我的小孩是香港户籍，我们买这里的房子后小孩入读 这个小学，是否可以免交七万元入校赞助费?”由于户籍政策的限制，非本市户 口一律要交，售楼小姐还是遵守诚信守则，告诉他们不可以免交。当家作主的妻 子，立即把拿出来准备交定金的一万元放回了包里，大声说道：“这样啊，不能 免七万， 那我们不买了， 我们现在也买了一套三房， 够住了， 反正买与不买这里， 小孩入读这个小学都要交赞助费，干脆我们就让他住校好了，每个星期一早晨我 们就用车送他过来， 星期五就接回去就行了”， 并且态度表现出非常坚决的样子。 那这对夫妇到底会不会再买这套三房呢? 如果第一代售楼人员遇到这种，肯定是认为“不可能”了;第二代售楼人员 也会因“买房免七万择校赞助费”这一功能的丧失而无能为力; 第三代售楼人员 也不可能再用服务打动客户。 我们用第四代房售楼人员的眼光来分析一下这个案例， 我们不难发现这次销 售过程有这样两个事实：一、这对夫妇有购买这个楼盘的能力;二、他们喜欢这 个楼盘， 有购买欲望。 既喜欢， 又有能力购买， 可阻碍他们购买的唯一障碍是“小 孩入学不能免七万元择校赞助费”。其实，这对夫妇购房最主要(原始)目的是 为小孩读书，并不是为了省七万元赞助费。于时，这位聪明的第四代售楼小姐， 很快找到问题及需求所在，于是，一阵寒喧之后，就谈到小孩教育问题，她提到 小孩子小时的教育最好同父母住在一起，这样有利于小孩性格的成长，小孩长时 间不同父母在一起，会使小孩得不到足够的母爱、父爱，这样不太有利于小孩日 后性格的成长。这对夫妇一听这下，好像恍然大悟，为了小孩读书，52 万都愿 意出，可一时为了七万元，却忘记了自己购房的真正目的，于时紧抓一万元定金 的手又高兴地伸出来了。 因此，房地产巅峰销售需要售楼人员从第四代销售思维出发，用同理心以 双赢思维帮助置业者切实解决问题，同时也要熟悉楼盘，做足服务功课。
我们在 做企业内训时，则会要求学员认真如实填写《售楼人员销售行为检测表》，通过 检测表发现学员之不足， 并制定个性化方案教导学员加以改善; 而在项目顾问时， 则更是协助企业编制针对在楼盘销售中可能出现各种情况下的提问与解答的 《楼 盘销售脚本》， 世界上最伟大的售楼定律 为什么有人可以连续三年平均每天卖一幢房子?为什么有人可以连续 12 年平均每天销售 6 辆汽车?为什么有人可以在 1 天之内完成全年的销售额定指标 呢?到底这些销售冠军们有些什么特质呢? 汤姆? 霍普金斯(anthony hopkins)，美国报刊称为国际销售界的传奇 冠军，吉尼斯世界记录房地产业务员单年销售量最高记录保持者，连续三年平均 每天卖一幢房子， 年内赚到 3000 万美元， 岁就已成为千万富翁。 多年前， 3 27 30 他大学辍学， 在建筑工地扛钢筋为生， 不过他相信世上一定会有更好的谋生手段， 并开始尝试进行销售。但在初踏入销售界的前 6 个月他屡遭败绩，穷困潦倒。在 他销售房屋的头 90 天，他才挣了 150 美元。于是决定把最后的 100 美元积蓄投 资到一个为期五天的培训班。没想到这五天的培训成为他生命的转折点，在之后 的岁月中，他潜心学习钻研心理学、公关学、市场学等理论结合现代推销技巧， 凭着自我教育和毅力，在短暂的时间里获得了惊人的成功。 乔? 吉拉德(joe girard)，49 岁时便退休了，那时他连续 12 年平均每天 销售 6 辆，被载入吉尼斯世界纪录大全，成为“全世界最伟大的推销员”。35 岁前的乔? 吉拉德是个全盘的失败者，他患有相当严重的口吃，换过 40 个工作 仍一事无成。1963 年，35 岁的乔? 吉拉德从事的建筑生意失败，身负巨额债务 几乎走投无路。他说，去卖汽车，是为了养家糊口。第一天他就卖了一辆车。掸 掉身上的尘土，他咬牙切齿地说：“我一定会东山再起”，对自己的付出从来没 有满意过。3 年之后，乔·吉拉德以年销售 1425 辆汽车的成绩，打破了汽车销 售的吉尼斯世界纪录。 从此， ? 吉拉德就被人们称为 乔 “世界上最伟大的营销员” 。 我经常听到一些业绩不太好的售楼人员抱怨自己不是做房地产销售这块料， 说自己口才差、身体外貌长得不太好、不具亲和力等等。在他们的心目中售楼冠 军都是天生的， 只有这些口才好、 外貌好、 有亲和力的人才适合房地产销售工作， 换句话说，售楼冠军都是销售天才，在他们的眼里，仿佛有些人一生下来就可以 在其额头贴上“售楼冠军”标签似的。但从上述世界级的销售冠军们的资料了解 到，事实并非如此，他们的成功案例只是普通人销售路上成功的典范而已，并不 是神秘莫测、遥不可及。 为什么这些外貌平凡，状况又是与我们这些普通人那么相似，甚至悲惨过 我们的人能够取得如此之大的成功?相反，为什么有些外貌极佳、口才一流，极 具销售潜质的人在其推销生涯却是那么黯淡无光?如何才能成为顶尖推销员 呢?那到底这些销售冠军们是怎样炼成的呢? 经过众多世界级销售冠军的研究以及对售楼冠军们的走访、调查，结合到 近年来我自己的房地产销售工作实践，我发现这些销售(售楼)冠军们都共同遵 守着一个伟大的销售定律。 当我们把这个定律运用到自己和自己的团队以及学员 的身上时，运用者的销售技能均取得突飞猛进式提高。这个伟大的心理法则就是 苏格拉底的“因果定律”，它被称为影响人类命运的“铁律”，也就是我们常说 的“种瓜得瓜，种豆得豆”，你种下什么因就会得到什么果。在我们的房地产领 域里，售楼冠军及金牌经理们种的又是哪些因呢? 我们大家都熟悉的电影巨星阿诺?施瓦辛格有着健美的肌肉与身材， 你大概 不会这样说：“哇!他太幸运了，天生就有这么棒的身材!”其实他是经过二十 多年，花无数多小时锻炼才得到这魔鬼般的身材，他的身上与我们一样，也只有 六百一十条肌肉，但他投入了我们无法想象的更多、更大的努力，才使他的肌肉 状况变得与我们不一样，从而得到他应得的报酬。同样，你与所有的售楼冠军及 金牌经理们都一样，有着相同数量的售楼“心理肌肉”，只是他们投入了更的时 间、努力及汗水等不停地改善他们售楼“心理肌肉”的状况而已。你可以象阿诺 或其它人用运动来锻炼身材一样， 你可以利用心理练习来锻炼你的售楼“心理肌 肉”;利用更多的学习及工作提升你的地产专业水平;利用培训及模仿售楼冠军 来增进你的售楼技巧。只要你“种”得越多，收获也就会越多。 售楼冠军之所以成为冠军，首先他们种下了“更多行动”的因，他们不会用 售楼失败的次数去评定自己，而是以售楼成交的次数来评定自己。而他们售楼成 交的次数是与他们能够承受售楼失败以及不断尝试楼盘成交的次数成正比的。
为 了更好的理解这句话， 我们简单回顾一下小时候就非常熟悉的“阿凡堤吃馒头” 的故事：“阿凡堤吃到第十个馒头时，终于吃饱了，于时，他立即后悔，想道， 早知道是这样，就直接吃第十个馒头，而省着前面九个馒头的钱了”。这看起来 是个弱智的笑话，但其实类似的弱智想法却大量存在于我们的售楼人员当中， “当带到第十个客人看楼时，第十个客人才买楼，于时，不少售楼人员也有类似 的想法，早知道，就直接带第十个客人看楼好了，省着带前面九个客人看楼的时 间”;亦或是当带某一客人看了第十套房时，该客人才选择了第十套房，于是， 不少售楼人员也来个类似的“早知道”想法。售楼冠军们则完全不同，他们用更 多、更大量的承受失败及尝试成交的行动次数，来提高他们售楼成交的次数，直 至成为售楼冠军。
