爱华网客户回复价格太高 人们买不起房子是因为房子价格太高，还是因为我们的工资太低？
先说大前提，中国的资产价格是有泡沫的。所以不要再来带着道德的正义感来质问我：中国的房价你敢说没泡沫吗？我们讨论的不是有没有泡沫，我们讨论的是会不会继续涨下去。要讨论这个问题，先要讨论资产价格泡沫如何维持。
先说一个非常简单的模型。我们假设资本项下的兑换完全自由，没有资本流通限制。假设合理的物价水平是一块钱人民币可以买两袋大米，同时一块人民币可以兑换一块美元。这时候，央行突然为了某种目的，给全国人民每个人多发了一倍资产，比如你有100元人民币资产，央行就无偿的再给你100元。那么这时候，一块钱人民币的购买力应该对应一袋大米，因为人民币购买力被稀释了一倍。那么一块钱人民币这时候应该兑换多少美元呢？
显而易见，美国人并没有多印钱，这时候一块人民币应该兑换0.5块美元。
这个简单的例子就是想说明，当今天人民币价格出现泡沫的时候，我们有三种可能的处理方法。
通过提高生产力，来提高人民币的购买力。假设人民币贬值了一倍，但是因为生产力提高，大米的价值也贬值了一倍，那么人民币的购买力就不变。维持资产价格，人民币贬值。也就是我们说的，大米价格维持一块/袋的泡沫价格，人民币贬值为1RMB兑换0.5$。维持人民币汇率，刺穿资产价格泡沫。就不解释了，参考2。当然，上述的例子，是一个极端简单的例子，在这个例子里我们假设的了美元的绝对价值没有发生任何变化，人民币兑换完全无摩擦。
事实上，因为蒙代尔不可能三角和各种历史原因，中国选择的是独立的财政政策和货币政策，而牺牲了资本的自由流动。所以同志们如果不使用各种非法手段，一年合法兑换的美元资产只有五万。换句话说，对于绝大多数老百姓来说，你是被困在人民币市场这个赌场里的，你想从这个赌场里cash out跑路的途径首先就被限制住了，这是我们谈普通老百姓资产配置的一个重要前提，就是你基本上只能配置人民币资产。
再说我们如何维持现有的泡沫。我们才去的是方法1和方法2结合的办法。方法1就是电视里每天说的，一方面出清过剩产能、推动境外产生输出、鼓励发展高新科技产业，目的是希望通过提高生产力来支撑价格泡沫。但是短时间内看来，宏观经济下行至少要维持五年的时间，方法1中的任何一部分都是需要时间的，能不能成功，我持短期悲观长期中性的态度。方法2则是允许人民币缓慢的贬值。有人在评论里说缓慢贬值只能造成贬值预期不确定性同时造成更大幅度的贬值。我想说的是，这么说的人完全没有考虑到实操层面，市场包括央行在内是没有一个明确的贬值预期的，何况剧烈的所谓一步贬值副作用良多。所以只能通过在外汇市场不断博弈的过程来确定市场对人民币的一个均衡价格。
说这么多，其实就是想告诉大家两件事。第一，房地产作为人民币资产，尤其是北上广深的房地产，的确是有泡沫的，特别是去年的这波大涨。这也是为什么回复里我都不建议大家在这个高点急着去买房，可是适当观望一下。但是这不代表这个泡沫一定会破，也不代表泡沫一定永远是泡沫（参见1）。第二，我下面所讨论的问题的前提是，大多数人只能配置人民币资产为主，且大多数人无法去赌博到底人民币资产价格泡沫是不是会被刺穿。前者因为中国短时间内不可能开放资本项下自由兑换，后者因为如果中国经济通过方法1回到了上升周期，资产价格重新变得相对合理而没有出现崩盘，那么所有没有买房的普通老百姓面对的可能就是一辈子买不起房。这份国运，一般人是没有选择余地，只能去跟随，或者说被裹挟的。
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讨论房价的问题实在是太多了。对比英美法对比纽约东京对比日本泡沫，谈供需谈政府谈切身经历，我也简单说说我的几个看法。
首先说我的观点。
房地产黄金十年结束了，全国普涨的局面是不太可能了。未来的白银十年，房产价格上涨会主要集中在人口流入的一二线城市。北京的房子也贵，也不贵。刚需者和投资者买房的角度和定位都是完全不一样的。
去年因为工作关系，我和国内大量地产公司的董事长、投资总监级别的高层发生了不少联系。这其中包括龙湖、金科、恒大等全国性的地产公司，也包括星河湾、泛海等专注高端楼盘的地产公司，还包括时代、奥园、新华联等资产规模在200-300亿元的区域型中型地产公司。大家对于房地产格局的基本走向判断是一致的。未来，三四线城市的房产升值空间相对比较小，而人口持续净流入的核心一二线城市的升值还远没有结束。
关于涨跌的理论大家都看多了，我重点谈几个常见的关于一二线城市地产的误区吧：
房价可能会崩，买房是不是一个错误的选择。这个观点的谬误就在于，绝大多数中国人都只能或者几乎只能配置人民币资产。而不动产作为人民币资产中最重要的一环，如果一二线城市的房价都崩盘了，那么人民币这一篮子资产已经是一篮子烂苹果了。你到底持有的是一篮子苹果中的哪个并不重要了，反倒是不动产相比于股票之类的资产至少还保留了使用价值。换句话说，如果你觉得我国吃枣药丸，那早点出国。如果你没有能力移民或者大规模转移资产，那么一二线房子在你的资产配置里一定是一个优质资产。整天去考虑你无法摆脱的系统性风险是无聊的且没有必要的。北京的房子相比于东京、纽约，已经太贵了，这个扭曲的价格一定会得到纠正。我们假设北京的房子绝对值是偏贵的有泡沫的，从经济学的角度来说，过高的资产价格和人民币较高的汇率不能同时保持。目前来看，要么资产价格下降，要么人民币贬值。而从政府和央行控制金融系统性风险的角度来看，我们最后处理这个不可能问题的方法是人民币贬值和通过挤压金融系统杠杆水平来缓和的挤出一些泡沫。因为资产价格尤其是不动产价格的剧烈下跌产生的连带效应是任何一个国家的金融系统都承受不起的。当然，在一个理想的资本流动无障碍的模型里，人民币贬值最终会导致资本外流，最终人民币计价资产一样会下跌。但是在实际国情里，尽管考虑到大量的地下资本流动渠道，我们的资本管制一样是非常严格的。更何况北京的资产价格不仅仅是是依靠热钱来托底，而是依赖政府对于土地规划和供给的严格管控。只要这种计划经济式的调控不改变，相比于可能的缓和的漫长的贬值过程，即使你能把资产换成美元，结果也很可能是在你躲开贬值之前，你就先因为一线城市房价的上涨穷死了。因为在一线地产的问题上，主要矛盾是境内资产配置的供需关系。一个月才挣八千块钱，一万年也买不起北京的房子，北京的房子太贵了。这是个巨大的误区。当我几天前在我家楼下理发店里看着两个其貌不扬的东北大妈操着一口二人转味道十足的普通话讨论自己准备买泛海10万元的新盘的时候，我就更加坚定了这个想法：未来北京四环以内的房子，其实都不是给普通白领们居住的了。能买得起北京“城区”以内房子的，是来自于全国的有资产配置需求的土豪们，是来自北京本地的能卖一套老房子或者多年前就买了房现在来置换新房的改善性需求住户们。他们不在乎或者凑的出五百万以上的首付。外地进京年入十万二十万的普通白领们，未来给你们的住处是通州、大兴、燕郊、固安。相应的，北京的大量产业也会外迁，你不用总担心你要花两个小时才能上班了，因为以前在三环的创业公司未来会去三河去亦庄。
回到我们的第一个假设，即中国的经济环境可以平稳过渡，那么抛开你现在五环是城外的概念，别再觉得六环有多远。当京津冀一体化，市政府搬到通州，新机场修在固安，当北京人以前觉得远在天边的保定都纳入这个城市群核心规划的时候，当我告诉你这个城市带还要涌入几千万人口的时候，你设想一下，三环是什么地方？
三环就是以前的紫禁城。
上海的南汇、金山、青浦，以前是什么地方？十年前我去浦东金桥，我心想这是什么鸟不拉屎的地方？现在上海群众告诉我，金桥远吗繁华吗？十年前五角场是一片荒芜。上海的群众们告诉我，五角场现在是什么地方？
现在在北京生活的群众们，你们能想象，15年前，东大桥就是东边繁华景象的终点，蓝岛就是朝阳区最大的shopping mall吗？
中国房价，就是农村扶贫人口进县城，县城进省城，省城去一二线。一二线的新移民买刚需房，有刚需房的人买改善房，有改善房的人可以买多套房或者买更大的改善房。一二线的房价之所以还会涨，是因为从金字塔的角度看，所有的人都是这份资产的接盘侠，这里是避风港。从这个角度上讲，如果今天大兴的房子买3万一平，你告诉我，十年以后，三环的房子买15万一平，贵吗？
今天北京三环的好楼盘7万一平，十年翻一倍，年化复合增长率只有7%，扣除2%的通胀，实际增长率5%，高吗？
更不用说上海这样的城市现在可能会进一步提高容积率，提倡小户型，未来很多年轻人要去买70平米以下的房子，人口密度要向香港看起。总有一天，也许130平米的户型都是豪宅，如果这样，价值又该怎么算？
如果你认为中国的经济药丸，早点换钱跑。可是欧洲也好，美国也好，且不说能不能去，我觉得这世界今天都是在赌命，压根没有永不沉没的一片净土。如果你跑不了，或者对中国经济的平稳过渡有信心，那么毫无疑问，一二线核心城市的住宅不贵，早点上车，资产早点保值。对于缺乏投资常识的散户们来说，北上广的房子，还是比股票靠谱些。
如果你问我，我们有可能变成日本吗？我觉得今天中国最高明的宏观经济学家都没法回答这个问题。在我眼里这件事就是flip a coin。可是作为一个跑不掉走不了的普通人，你到底是揣着钱去等也许二十年后房价暴跌去抄底，还是老老实实的被裹挟在这个时代里买一套房？
我们常人，是赌不起这份国运的。
以上。
PS：两件事
第一，下面有多位同学向我表示十年前五角场不是一片荒芜。好的，我在这里一并道歉，原答案我也不修改了，就放着，五角场不是一片荒芜。我在这里表达的意思是，我第一次去五角场是2003年，然后2005年，再后来06年到复旦上学，07-08年离开，之后几乎每年又都会回去。如果你们真的了解五角场周边而不只是去某座商厦的话，你们应该记得，五角场周围被多少洗头房包裹着，有没有多少人那时候没事儿去五角场逛街的。五角场乃至杨浦区在上海以前是个什么地位，有没有上只角的上海人十年前愿意去五角场买房的。
五角场的环境改变，是从万达广场修起来开始的，再后来才有了越来越完善的商业设施，才变成了杨浦的一个中心商区。
后续又有同学指出05年开始修小巨蛋的时候五角场就是杨浦的中心之一了，这个例子不如闸北。那么可能我的观察bias比较大，不然也不会有这么多人指出问题了。再次道歉。
第二，我在这里探讨的问题是北京和核心一二线城市的房价为什么这么贵，以后会不会更贵。我不鼓吹任何没有能力的人非要背着三十年房贷在这里买房。如果你有几千万自有资产，你的配置空间很大，也不一定非要在北京买几套房才安全。换句话说我不是来给穷人也不是来给富人提供投资建议的。但是如果你一定要生活在北京，如果你不想住到燕郊，想住在三环、四环，那我觉得你应该早买房，因为除非中国经济整体崩盘，否则这些地方的房价会一直涨下去。而且增速理论上比绝大多数人的工资要快。以北京的不动产价格为锚，你的工资是缩水的。所以赶早不赶晚。仅此而已。
房价这个问题，说起来就有很多戾气。因为买不起房的人看到有人吹房价还会涨，觉得市场全是这帮人扰乱的，都该杀。买了房的人要是看到有人说房价会跌，想起自己的贷款就心烦，都该杀。我不是来跟戾气战斗的。我只是陈述一个事实，一二线核心城市的市区住宅是带有全国性的投资品属性的。别老把眼睛盯在身边挣八千一万的人身上，这个价格是政府和有钱人共同合作的结果，也是人民币一揽子资产共同作用的结果。有人说都是这帮投机分子整天抬高房价，那你知道为什么国家揣着三万亿外汇储备就不得不买美国国债吗？因为中国人傻，送钱给美国人用？
不是的，这是大类资产配置的必然结果。
我就解释到这儿，不想评论区吵架，也不想因为一点小事就拉黑。买得起买不起，想买不想买，都是个人意志。我在文中也说了，路不是只有憋死在这里一条。你有几百万，也可以琢磨移民，只要你愿意付出成本，就像你生活在北京一样。
ps：我很奇怪为什么总有人来跟我谈道德问题。我说过房价涨成这样我很高兴我很赞同我很欣赏我觉得这特别好了吗？你可以对这个社会有很多不满，也许你能选择，也许你不能选择，但是你活在一个大环境里，那就做一个最大化自己利益的理智人，光谈情怀了理想模型有意义吗？这篇回答里我只说了我认为最大化利益的想法，当然可以不认同，有理有据的反对就是了，我欢迎专业人士从专业角度来指点迷津。但是别来拿道德质问我，我不喜欢高房价，如果道德质问就能解决高房价的话，麻烦你们告诉我，我一起质问。另外看清我说的大前提，我从来都不认为中国理所应当的能解决泡沫问题，日本是一种可能，但不是唯一的可能，你愿不愿意去赌这个可能才是我想说的。
以上。
PS2：很多人在评论里提到，房地产是因为印钞印多了，是因为人口流入，这种因素是可持续的吗？我来解释一下我的看法。
再次重申，不明确定义的问题都是耍流氓。我最终讨论的是一二线核心城市的房地产价格，开头就说了，房地产普涨的时代已经过去了。就好比股市，从2000点涨到5000点鸡犬升天的时代已经过去了。现在我们要讨论的是一二线城市这个版块的问题。
长话短说：
房地产的普涨年代，人口的因素是主要因素。这个因素的拐点大概是2010年。从2010年开始，中国的劳动年龄人口达到了峰值，农村转移人口也达到了峰值。2010年的农业人口转移是1200万，之后就逐年下降，到2015年这个数字已经是负值了。2010年全国的房地产投资增速33%，也是峰值，之后逐年下降。换句话说就是没有多少额外的农村人口进城了。但是农民工的城镇化还没有结束，大量的农民工在打工的县城、省城是没有固定资产的。所以每年才有一个农民工年终的回乡潮。这也就是我说，农村人口所谓的进城买房，就是未来这部分农民工会到县城、三四线城市来购置固定资产，然后转变成城市户籍。这个过程还在持续。包括如果注意看新闻联播和焦点访谈，今年有多期节目谈到了一些贫困农村的居民被政府直接转移到城市里来居住，然后就地从事服务业。但是整体的趋势来说，对于地产行业整体的人口红利已经结束了。一二线城市后来的涨幅，和未来的涨幅，是货币现象。我们国家一直处于M2增速超过GDP增速的状态里，在这个印钞票的过程中，贫富人口名义财富的分配是不均衡的。富人拿得多，穷人拿得少。而我们和美国、日本巨大的差别在于，在于各地区之间的公共福利分配极度不均衡。换句话说，不管你是在美国还是在日本还是在中国，年轻人要有发财梦，要有出人头地的机会，你都想去北上广想去东京想去纽约。但是在美国日本，你回了小城市，基本的公共福利是有的。街道可能更整洁、交通一样便利、基础医疗一样发达。在中国，从北上广深回到一个小县城，你一定会在生活环境上产生巨大的落差。外地人看点疑难杂症，只能到北京来挤到协和医院、儿童医院去，就是一个最好的表现。所以未来一二线城市的房价涨幅的基础，归根结底就是三个部分。第一个是北京本地居民的置换需求。本来住在四环的，房价涨了，现在房子卖了，再凑一点，就可以去更好的地段买房子，或者换一个面积更大的房子。包括一些早期房子价格便宜的时候已经有多套房的投资客。这些人的置换能力是非常强的。你攒十年工资攒不出来三五百万首付，这些人卖掉手里原来的房子就可以。第二个是为了享受北京的社会福利和发展机会进城的非北京居民。第三个是因为货币增长而掌握了更多财富的富人。第三部分人来说，他们大量的现金需要找到投资渠道。对于一般人来说，除了股票、理财、海外资产，核心城市的投资品是非常好的资产配置之一。你要考虑北京的房价，是要考虑全国的富人在进行资产配置。而不是仅仅北京本地的工薪阶层。在上述三部分人面前，北京本地年入二三十万的工薪阶层的购买力是很低的。综上，一二线核心城市的地产价格上涨，是一个全国房地产市场已经整体企稳下的内部结构调整。至少在未来十年都是这样，因为未来十年内，国家发展核心城市带的意图已经很明显。地区之间的社会福利差距不可能发生根本性的变化。结合起来我才说，农村去县城接盘，县城可能会去省城，省城来一二线，一二线和投资客去核心区域。
最后，那么这个货币增速效应会不会一直维持呢？这个话题可以单独展开一张。从国务院刚刚进行的债务问题吹风会上来看。中国作为一个高储蓄率，企业部门和政府部门负债相对较高，且实行社会主义经济制度的国家，银行系统承载债务压力和广义政府（政府，地方政府融资平台，国有企业，国有银行）之间左兜掏右兜的能力，和欧洲这种低储蓄率且实行资本主义经济制度的环境是很不同的。在维持6.5平均增速的未来五年，和更长的可能进入5%左右经济增速的未来，中性至少不是紧缩的货币政策整体上会维持，贫富差距在实际上还会拉大。
再回到最开始我谈的，大多数中国人是没有用脚投票移民的选项的。如果你生活在北上广，你愿意赌十年以后这些因素逆转房价下跌然后再买房吗？这不现实。所以依然是早买早好。如果你有巨额财产需要进行资产配置，当然不需要都拿来买房子，但是核心城市的优质房，绝对是一个很长时间内依然存在高回报率的资产。
PS3：很多人问我是不是租房更划算。这个问题很简单。如果你在一个房地产价格总体来说已经很稳定的城市，租房是更划算的。因为固定资产的投资品属性已经几乎丧失了，买了也不升值，那干脆不要让它占用你的现金流，你本来要花三十万首付去买房子，可是租房子一个月三千，可以租100个月房子，那么第一个月你就可以用29.7万元投资，然后产生比房子更高的收益。但是在北上广，因为房价整体的涨幅是大于绝大多数普通人在其他的投资中能获得的收益的。所以从投资角度来说，你租房，虽然是现金流上更自由了，但是在投资升值的角度付出了过高的成本。因为假如房价涨了10%，而同时段内你的投资收益之后7%，那么以房地产为锚，你的资产缩水了3%。
这也就是为什么很多留言说到了在北京背30年房贷的问题。你付出现金流上的牺牲，是因为北京的房子被认为在投资价值上对你做出了补偿。
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