爱华网一线城市房价上涨最根本原因是供应太少，紧抓土地供应不放手。以上海为例。
首先，上海市辖区面积6,300 平方公里，其中建成区面积1,000 平方公里，占比仅16%。上海作为全国的经济和金融中心城市，建成区面积却比重庆还要小20%。更别提16%的建成区面积占比，更是远低于纽约和东京53%和60%的建成区占比。
其次，因规划限制，在城镇建设用地中，仅有36%用于居住功能（纽约和东京分别为44%和60%）。人均居住用地面积仅17 平方米，在国际上与纽约市的人均28 平米和东京都的人均51 平米相比，相去甚远。
再次，仍是受到规划限制，上海最近五年成交的住宅用地平均容积率仅1.8，而纽约全市的平均容积率为2.6。
由于以上三层供应限制，上海房地产市场严重供不应求。过往三年的住宅新开工面积约为成交面积的82%，每年人均购买商品住宅面积为0.8 平米，居住需求远远得不到满足。
过往多年的实践已证明，调控需求根本没用。限购、提高首付比例、增加交易税等调控手段，已在过去多年的实践中被证明无法有效调控房价。这一轮一线城市的房价暴涨，也是在限购没有松动、首付比例未跟随全国下调的背景下发生的。只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能还老百姓一个合理的房地产市场。
到底是谁在买房？未来房价走势如何？伪砖家用一手内幕消息为你揭开真相。
一，全国房价真实情况
1、深圳及周边
在其他城市还没有明显上涨之时，2015年颁布的“330”新政直接成为深圳房价大涨的导火索。深圳商品房和保障房保有量只有110多万套，每年不到10万套的增量。而深圳常驻人口1000多万，年轻人居多，户籍人口不断增加，80-90%都有购房需求。2015年的“330”政策调低了二套首付比例，加上信贷宽松政策，深圳房价一路猛涨，盐田区最高上涨了70-80%。深圳的一路上涨，带动了东莞、惠州地区价格攀升。2015年上半年东莞房价开始上涨，下半年传导到惠州地区。虽然深圳已经有所降温，但受2月份相关刺激政策影响，东莞、惠州的涨幅还比较夸张。
2、南京、苏州和合肥
二线城市并非完全受一线城市影响而价格走高，早在2015年七八月份，南京、苏州和合肥纷纷上涨，先于北京和上海。去年7月份，南京江北新区获批成为国家级新区，该区域房价迅速从平均1.5W/平方米暴涨到2W，小半年后甚至冲到4W。在南京市，江南八区的销量超不过江北新区。由于2015年频出“地王”，制造出房价将不断上涨的迹象。南京五分之一的人都在买房或者卖房。南京地税收入60%左右都来自房地产。
与南京类似，政府频繁推地以及苏州新区的获批，也助长了苏州房价的攀升。2015年整年销售量约为20亿，2016年1-2月份就卖掉20亿。有的楼盘开了1-2年很难卖，现在一票难求，截止2月份已经消化80-90%。
合肥市场则从2016年元旦开始涨价，均价从8000元/平增加到9000元/平，部分区域迅速破万，居民陷入恐慌性购房。当地开发商提到，热点楼盘黑市上的内部号源，可以叫卖到3万元。居民买房先不问是否便宜，而是先问“有没有房子可以卖。”
3、北京上海涨价接棒
2015年，国家密集出台一刀切式的“去库存”政策，对于北京和上海最为受益。2011年，北京市的“国八条”规定，“连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房“。2016年这部分刚性需求的释放，加上市场原有的需求，2015年屡刷新高的地王，一手换二手的交织，综合因素造成了北京市场在元旦至春节前后的疯涨。上海房价也出乎业内意料变得火爆。春节后市场供应量忽然一下不足，加上2月份很多开发商的预售证都没有批下来，导致整个市场空前缺房，冲动消费的人非常多。
4、缓慢去库存的三四线
芜湖市库存量为440万平方米，去库存主力为本市人口，需要3-5年才能消化。为了促进消费，在中央实行的各项政策之上，地方政府针对区域进行补偿，每平方米补贴200元，就是为了刺激农民、大学生和企业外地职工就地购房。近期芜湖市成交量涨幅为20%-25%，价格没有变化。无锡开发商提到，目前还有库存1600万平方米，开发商手里还有很多存量土地。无锡人均2套住房，外来人口也较少，政府也还在建设动迁房。即便完全没有新供应的话，无锡消化库存得至少2-3年。这一轮刺激后，成交量有所上升，价格微涨5%左右。
总体来说这轮房价一线领涨，二线跟进，三四五线库存严重涨价无望。
二，到底谁在买房
改善型购房是主力买房者。40%-60%的购房者来自于改善型购买，20%-40%来自于首套，10%-20%来自投资。投资客多数因“资产荒”而追逐房产，炒房客已经成为历史。
改善型需求中，新房和二手房的交易在不同城市差异较大。在北京，能买得起新商品房的人，70%以上都是新房周边的客户，卖掉现有房子换新的。因为价格原因，新的刚需阶层能买得起新房的人非常少，大多是购买二手房小户型。上海的情况也类似，新房价格太高，年轻人已被挤压到苏州的花桥、昆山等地购房，从而推动当地楼市火热。在二线城市，首套购买新房的比例约在40%左右，改善型住房也以120平的大户型居多。
三，房价为什么涨
政府需要房价涨。理解房价，一定要理解房地产在中国经济中的作用。房地产关联着60%的实体经济产业，关联着60%左右的银行资产负债，房产占我国民众财产总额的60%以上（北京为83.8%），土地出让金占地方财政收入的60%。贡献了GDP增长的16%。房地产关联40多个行业，上游多是产能过剩的钢铁、建筑、水泥等产业，这些行业不光是财政主要支柱还是国企集中的行业。如果房价跌了，对这些行业简直是噩梦，产能利用率将降低到50%，倒闭潮随之而至。更让政府头疼的是，这些行业有大量的产业工人，这些工人饭碗没了，问题就从经济领域扩大到社会领域了，官员的办公室每天要被闹事的人挤爆。政府能让房价跌吗？更重要的一个问题是，经济不能跌。到2020年经济翻番的目标需要保持每年6.5%的增速，房地产是经济的火车头，房价跌了经济就熄火了。政府不能让房价跌。从2015年开始，陆续出台政策托住房地产。
2015.03 加大职工购买首套房贷款支持力度；降低二套房、住房公积金贷款首套普通自住房、拥有一套房并已结清贷款三种情况的首付款；购买2年以上普通住房对外销售免征营业税。
2015.10 住房公积金推行异地贷款；全面推行二孩政策。
2015.11 公积金贷款放松限制最低额度增20万元。
2016.2 降首付。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5 个百分点。
2016.2.19调整房屋交易契税和营业税征收标准
中国房地产一直是政府紧紧调控的市场，土地掌握在政府手里，占房价50%的税费掌握在政府手里，行业法规掌握在政府手里。政府的政策一出，房价自然而然就要往上涨。
2016，货币政策依然宽松，钱印多了会推高房价，再加上不断出台的托市政策，预计一线城市房价还将温和上涨，二线城市跟随一线城市缓慢上涨，三四五线城市由于人口流入乏力，库存高企，房价不会涨也不会跌。
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