爱华网我15年底来到北京，由于只顾着工作，没有留心房地产行业的相关变化，错过了16年一线城市大涨的机会，我懊恼过，痛苦过，绝望过。最近几个月，我查遍了北京房产的所有信息，关注了无数房地产相关的大V，教授，经济学家的言论，也跟无数炒房者进行沟通交流。个人总结出了一整套买房时机的判断。
既然问题是买房的最佳时机。首先，我想先说明一下我对中国房地产的理解，其实就一句话：房地产是严肃的政治经济学。 也就是说，既要领会政治层面的信息，也要搞明白经济规律。
所以，我们可以从以下四个方面来探寻---买房的最佳时机。
第一，看政策。
经过最近几年房地产行业的发展，大多数老百姓都明白了政府其实是在背后操控的房价。其实我们如果把政府看成一家“公司”，我们假如是“公司”的老板，从老板的角度去看待房价的问题会更清楚的理解。对于老板来说，最重要的是保证“公司”持续增长，“公司”收入的增长要看主营业务。我们打开“中国”这家公司的主营业务来看。
那2015年中国GDP构成图来看，房地产+建筑=11.9%，工业中的钢铁水泥等占20%左右，也就是说房地产相关行业最少占GDP的30%。
当然，2016年，银行放贷的90%以上流入房贷市场。由此而影响的金融业比重又是多大？
如果你是老板，你就很明白这家“公司”应该做农业，服务业，零售还是地产了。简简单单的粗放卖地，就可以带动整个“公司”收入的增长。
房地产不仅能增加“公司”收入，而且通过土地出让金而带来的利润更加可观。
据统计局数据：2016年前10月土地出让金达26546亿元 占比地方政府收入88%。这个数字简直不能再直观了，这些土地出让金对“公司”来说就相当于净利润啊。每年可以坐享其成拿到这么多钱，你要是“公司”老板，你会想办法从别的地方赚钱吗？ 答案：肯定不会。
有人会说，政府有可能为了改善民生，忍痛放弃房地产行业，降低房价的吧？！我就弱弱的问一句：雾霾都这样了，政府才硬着头皮去解决，还最少要20年。房地产行业不出大问题，谁会提前高瞻远瞩力排众议的去搞改革？
言归正传。假如我们相信房价一定会继续涨，那么我们到底应该怎么跟着政策走？下面是北京最近几年的房地产政策：
2009年，鼓励房地产投资，政策放松，房价从1.21万涨到2万。
2010年4月北京开始限购，政策收紧，房价四个月都维持在2万2.。最后，还是没有控制住，涨到2.4万。
2011年，连续5次加息，政策收紧，房价从2.45万降至2万。
2012年， 降息，政策放松，房价从2万涨到3万6。
2013年，政策收紧，房价先降后稳，维持在3万5左右。
2014年，连续6次降息，政策放松，房价稳步上升。
2015年连续下调商贷利率，政策放松，房价开始暴涨至4万以上。
总结一下目前的房地产政策，就能够很清楚的看清楚ZF只需要出台一个红头文件，就可以控制房价的走势。坚持长期的关注政策东西，判断政策放松还是收紧，你就可以判断出该入手还是出手。这一点，其实很多人现在都明白了，跟着党走还是没错的。
具体政策与房价的关系可以参考以下文章：
第二：看规划
买房分为刚需和投资，无论哪一种，这一决策都要对未来负责。提前知道未来房价的走势，就可以帮助你把握买房的最佳时机。
一般来说，买房需要了解的政府规划主要考虑：产业配套和交通。 当然，这两点可以化为一句话：地段，地段，还是地段。
产业配套，标志着未来此处房价是否有高收入人群支撑，有产业，就会避免泡沫，就有高于市场平均水平的回报。
举几个例子，当年规划望京，因为离CBD和机场都近，所以现在望京的房价很高。大兴的产业属于比较低端，即使位于四环，也没有五环外的通州价格高。通州规划的新市政府用地，而已临近CBD，有政府和金融两波高收入人群托底，自然不用担心房价上不去。
再看郊区河北境内，固安搞产业园，有濒临大兴新机场，价格蹭蹭蹭的涨。
廊坊也是搞空港经济区，价格也不断创新高。
所以，搞好了配套产业，有未来经济做支撑，就是在这些地方布局买房的好时机。
交通，是房价的助推器。只要能方便上班族，再远再偏再破，也能卖上高价。
北京因为修建地铁高速，而推高房价的例子不胜枚举。最早，二环看不上三环，后来，三环看不上四环，再后来四环看不上五环，然后六环。这两年，卫星城这个概念也逐渐被人们所接受。这足以说明一个问题，交通的发达能够解决空间距离的问题，空间距离问题一解决，人才就会涌入，房价就能上涨。但这一切，必须要提前布局，千万不能等全部建好，人都来住了，你再想着去买，那时候价格肯定水涨船高。
举个最简单的例子，燕郊10年之后开始进入人们的视线，当初被称作“睡成”。居住在燕郊的上班族每天上下班要花费4个小时的通勤时间，就在14年燕郊的房价也不过几千块钱。可是，当15年北京政府规划出平谷线交通轨道后，从燕郊到望京只需要35分钟，这一次交通连接，直接推动起了燕郊房价的上涨。再加上燕郊临近北京新政府潞城，很多人都预计燕郊的房价将直逼通州。
截止2017年，燕郊本地的基础设施仍然饱受诟病，轨道交通也还没有见到踪影。但房价已经3万5左右。假如2015年7000元买一套燕郊的房子，两年内就可以获得5倍的收益。
所以，政府的规划完全可以左右房产市场的行情。想找到买房的最佳时机，就要时时关注政府规划。规划一出，就要毫不犹豫的抢购，千万不要等到所有的规划落地，到那时候你肯定就买不起了。
第三：看数据
很多人在买房的过程中，都想比较各个区域各个小区的价格，也会计算房贷购置税等细枝末节的数字。可见，购房者对房产这么大额的手笔，都还是很谨慎的。而且，房地产可是严肃的政治经济学，不对数字敏感，不知道怎么分析数据，就难以找到合适的时机。
在这里我先给大家介绍一个软件：
这个软件，可以随意抓取网站的数据，生成excel表格。
比如，我输入链家二手房信息，选择获取数据，等一会该网站就利用爬虫技术，将链家所有信息抠进一张表格里了。（如下图，展示部分截图）
有了数据，稍微懂点excel的同学，就可以筛选自己心仪的小区，比如金隅万科（如下图）。
所有公开信息都了如指掌。至于你想做成柱状图，折线图什么的，就看自己的喜好了。
有了这个软件，你只需要定期比如每个月去抠一下二手房数据，挑同一区域进行比对，就大概能够把握市场的发展动向。
除了收集数据的方法，还要学会分析数据的方法。
由于房地产相关的数据太多，我认为对于买房族来说，只用掌握供求关系的关键指数即可。
比如：土地供应、库存、人口净流入。
首先来看土地供应，从2016年的土地供应数据来看。北京连榜单都挤不上，说明未来新房越来越少，二手房屋价格必然会越来越高。 榜单上的第一名重庆，被网友们称为房价最合理的城市，纵然温州、北京炒房团想去攻占此价格洼地，但每一次都无功而返。为什么呢？因为供应太充足了。当然仅仅看供应的指标并不严谨。
人口净流入，这个指标就像是城市房价的定心丸。有人在的地方就有需求，有需求就不愁房子卖不出去。库存。最近几年，我们会看到两条消息很热门。第一，中国房地产行业严重过剩，各地出现鬼城。第二，中国政府十分重视房地产行业去库存问题。这些消息，无疑会影响我们老百姓的判断力。库存都消化不完，到底买还是不买？ 但当我们看到库存排行榜之后，我们发现16年涨的厉害的城市，大多数都是库存很少。真正库存严重的城市，基本涨幅都很小，甚至出现下跌。
这也就解释了16年城市房价的分化问题，一线城市和强二线城市涨幅惊人，限购都控制不住。三四线城市一片哀鸣，怎么救都救不起来。
一些专家甚至喊出了，京沪永远涨这样的口号。从城市的库存指标，也是很说明该城市房价升值空间。
因为市面上有太多假消息，或者有意错误引导舆论的消息，稍不注意就会被灌输很多错误的观念。而坚持分析这些数据，其实可以帮我们理清思路，坚定判断，不做错误的决定。
第四：只选便宜的不选贵的。
弄清楚了房地产这个政治经济学逻辑，最后在决策的时机上，我认为捡便宜货十分重要。
目前来看，超高房价的小区实在太贵，上涨空间有限，而且绝大多数的买房人都需要贷款。所以，选择贵小区一定要谨慎，很有可能会被高房贷所束缚，而且等到下一波房价上涨行情，你不仅手中没有存下来太多积蓄（都还贷了），而且你的房子涨幅肯定很小。
买便宜的并不是一定要买差的，而是要找到价值洼地。因为房价上涨是一个较为漫长复杂的大规模竞价交易过程。参与者首先会抢购优质资产，什么是优质资产？这四个因素可能比较重要：1.地段、2.学区、3.小区品质4.交通便利
我们把这四个条件拆解一下，然后按照步骤拆解，随时关注城市房价波动，就可以发现一个规律：
第一波涨势：四个因素都满足的房子先被抬高
第二波涨势：满足三个条件即可
第三波涨势：满足两个条件就行
第四波涨势：满足一个条件也得抢
可能在你选择房子的时候会很后悔，很犹豫，会觉得自己太慢了，没有抢到好的房子。
但是最后当你买完一个只满足单一条件的房子后，房价又涨了好多。你就不会后悔了。
所以，在选择买房时机的过程中，可以把某些区域某些小区按照条件在心中分类，如果抢的快，就找各个条件都满意的。如果抢不到，就赶紧退而求其次，照样不会失去机会。
拿北京举例子来讲，三环四环CBD五道口先涨，然后五环六环通州也开始飙升，最后大兴房山怀柔这些地方也能补涨一波。
套用第三步数据分析的软件，就能够很好的分析每个区域的波动情况，找到一个相对理想的房子。
最后总结一下，大家赚钱都不容易，多分析点房价的信息，找对买房时机，会对你未来的财富增长和现金流改善帮助很大。所以，现在多花点时间来学习，对未来肯定有很大的帮助。当然，我的总结肯定也不够全面，希望给大家一个清晰的方法，在合适的时间点买到合适的房子。
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