买房最佳时机 买房的最佳时机是什么时候?

从全世界的角度来看,中国不发生金融危机或者经济衰退的可能性只有9%

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现在特别流行一句看似政治正确实则漏洞百出的话:

最好的买房时机是十年前,其次是现在。


结合一下现在我们的房价,我去真神了!真特么后悔没早点听这句话。


然而,十年前真的就能买得起么?


这是人民日报1989年的文章,从30年前就已经开始说买不起了。

所以说,这种神论调完全不考虑当时所处市场行情,不考虑收入增长和通货膨胀。


从另一个角度来讲,这句话如果说的是资产的增值速度。

那么这种论调还有一个非常大的弊病,就是完全建立在中国房价一直增长的前提之上。


换一种说法就是:


天朝上国房价永不落,我国房价永远涨?


这种说法是不是感觉就有点不对劲了?

万一像日本那样跌几十年,是不是就又会出现一句神论调:


最好的卖房时间是十年前,其实是现在?

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了解了这种逻辑的不负责任和不靠谱之后,咱们来说点干货,买房的最佳时机到底是什么时候?

这个问题,我们需要从两个方面来考虑。

一.买房用做自住的话,在什么时候最容易买到自己最喜欢,最适合自己的房子?


二.买房用作投资的话,什么时候可以抄底?风险最小?


顺便再附赠一个问题


三.如何逃顶,何时逃顶?

那刚需呢?刚需应该什么时候买?

很抱歉,对于刚需来说,只有买得起买不起的时机,没有最佳时机。

如果硬要在鸡蛋里面挑骨头,那么只能说,买的起的时候,挑首付比例最低的买,贷款越多越好,虽然刚开始辛苦些,但是你未来会感谢现在的决定。

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1.我买房,是为了买到自己喜欢的房子长期居住,还是为了将来升值空间更高?


如果是想买喜欢的房子长期居住,选择思路为:

(1)楼市出台降温政策有一段时间,市场表现明显,销量明显下滑。

(2)商家为了促销,开始推出首付分期等活动。

(3)如果碰巧遇到国家开始降息降准要刺激经济,别犹豫,抓紧买。

举个例子,16年市场火热,如果17年3月出政策调控降温,那么17年中下旬是最好的挑房子的时候。

那个时候,楼市遇冷,你会有更多的时间和机会去选择你心仪的户型,朝向,位置,楼层。

而现在,是房子选你,而不是你选房。现在卖房子的都像大爷,买房子的都像孙子,根本由不得你精挑细选。

明年这个时候,就会反过来了。


如果是想买升值空间更高的房子,选择思路为:

(1)对,就是现在。但要避开3月和9月,越临近这两个月风险越大。因为谁也不知道国家的力度和决心到底有多大,就像当年谁也不相信国企员工还会下岗。

(2)虽然有一定几率买到高点,但是长期走势来看一定会涨回来的。

(3)买国家给出的预期,不买开发商给出的前景。国家预期是实际的,开发商通常给出100%,能达到的只有80%。

当避开了3月和9月,明确了政策导向,并且市场也开始做出相应反应的时候,尽情买吧,6月和11月是最合适的时间。


2.用作投资的话,什么时候买风险最小?

投资最重要的是保持资金的流动性,因此,高杠杆,短时间内低位买进高位卖出是最容易获得利益的方法,而且可以有效避开政策调控的风险。

因此有以下几个建议:

(1)跟着国家走,当国家开始明显救市的时候,果断入手。

(2)国家开始降息降准,并调低首付比例的时候,抓紧入手。

(3)当国家开始升息升准,并开始限购,抬高首付的时候,基本已进入尾声,可以套现了。

结合着上文的配图,可以有更直观的感受。

举个栗子:比如14年9月30号开始出台新政,之后15年3月30,15年9月30,连续降息降准6次,使得15年房价立刻改观,16年直接一飞冲天。如果在14年底,国家出利好政策时,用20%的首付入手,那么到16年底国家出调控前卖出,2年时间至少是100%的收益率,而且可以说,国家托底,风险近乎为0。


3.如何逃顶?何时逃顶?

(1)别买期房,尽量买二手房。

期房不光占用流动资金,而且通常交房要2-3年的时间,这中间很有可能跨越了一个小周期,会发生什么谁都预料不到。而二手房随时可以交易,不会出现资金流断裂的情况,如果行情突变,可以立刻出售,减少损失。

(2)不囤货,不贪心,在一个周期内买卖。

既然是投资,那么稳定的收益一定比有风险的收益强得多。在一个周期的开始,也就是低位的时候买入,在临近结束的时候卖出,可以有效的规避掉政策风险。

(3)如果说的再细一点,就是14年买入16年底卖,17年买入20年底卖,具体月份看行情和政策的互相影响,保证自己有一个最有保障的收益。

以下是这些建议的根据,是一些理论性的部分,如果不感兴趣可以直接看最后一部分。不过建议还是了解下比较好~

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讨论这个问题前,我们需要对房价有一个整体的概念,所以先来说说大环境。

首先要明确的是,房价的涨跌是一个长周期的事情,而在长周期内,又存在许许多多的短周期和小周期。

包括中国在内,各个国家都是如此。


(这是美国日本和香港近几十年的房价走势)


(这是中国近30年的房价走势)

我们不可能去寻求过去多少多少年前的房价,因为随着社会发展和通货膨胀的存在,中国的房价始终是处于在波动中稳步上涨的。

因此我们所寻求的最佳买房时机,一定是在咱们所处的小环境和短周期上来说。

我在这里,划三年为一个周期,因为中国楼市有一个特点,三年一调整。


从05年开始,每三年调整一次金融货币政策。


货币政策的紧缩,会抑制房产销售,有效控制房价。货币政策的宽松,会带动市场的复苏,从而快速拉高房价。

这个理论我原来也说过,05,08,11,14,17这几年都是政策下行的窗口。市场的反应也很明显,可以对照调控时间以及10年内各主要城市房价来发现规律。


(16年处统计的全国主要城市10年房价走势图)

但是不论你何时买,在目前可以看到的周期内,中国的房价仍然是要持续上升一断时间的,这跟房价绑架经济和政府对房价强有力的控制有关,再此不过多赘述。

哪怕是政府控制力度不足的市场经济国家,比如美国,即使经历了数次崩盘,但是在除去了通货膨胀的情况下,依然是处于上涨的态势。


(美国房价的增长和通胀率基本持平)

当然,这是从相对较长周期来说的,在短周期上,哪怕以三年五年为计算单位,你依然有可能像A股一样被套牢。

什么时候见底,什么时候触顶,能判断出来的人无不具有远见的卓识和灵通的消息。

而我们,只能根据大人物们的行为,来做一些猜想,比如从国内大量转移走资产的李嘉诚,到底知道了什么?

事到如今的我们,都只是觉得过去房价便宜,现在房价贵,但是事实是怎样的呢?放在十年前,我们可能依然觉得房价贵。


这是中国35个大中型城市历年房价收入比,我们会发现10年前并没有比现在容易太多。

我们的难,难在当下的首付上,因为在货币持续贬值和房产持续增值的情况下,月供的压力一定会越来越小。

因此,低首付,低还贷利率也是我们买房的重要指标之一。

以此为前提下,根据文章最开头要给出的建议进行操作,一定会对你有所帮助;

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最后要说的是,哪怕再相信国家,也要给自己留一条后路。

哪怕国家的控制力再强,也要合理配置自己的资产,全部投到房地产的人,都是赌徒。

只有赌徒,才不给自己留后路。

毕竟,从全世界的角度来看,中国不发生金融危机或者经济衰退的可能性只有9%。


买房最佳时机 买房的最佳时机是什么时候?
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