爱华网上海房价2016趋势 2016 年全国房价会呈什么趋势？
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这段是后来加的：投资里面有个最忌讳的事情叫“屁股决定脑袋”。我大概能猜到很多上的都是普通老百姓，关心房价的也是没买房的，所以大家更容易站在自己的立场，认为房价会崩盘。在这个楼里，我会把很多预测楼价的原理告诉大家，大家自己判断。能够让一些人从此摆脱了“屌丝眼光”，避免了被当成韭菜割掉或者完全踏空，才是善莫大焉的一件事。貌似这个楼永远不会火，大家永远是所见即所思，哈哈哈
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下面这段是我在排行第一的回答里面的跟帖，不小心拿了几十个赞。既然结论没人看，索性就完整的贴出来。数据不太准确，大家看个意思。
刚刚看复制粘贴的时候出了问题，少了一部分。再贴一次。
回复王璟的评论: 很高兴又看到作者很多高质量的评价。其实文章往往比较学术比较枯燥，争论反而看起来有血有肉。
作为一个深圳人，作为一个在深圳有房子且炒房子的人，我借楼主的宝地来谈谈一个炒房人的经济逻辑。
首先我们说房子为什么涨。炒房团里面有句俗话：“短期看金融，长期看人口”。因为房子的T+N的交易特点，炒房子一般都需要做未来2到3年的房价预测。主要指标是以下4个：1，居民的存款，这个反应了能有多少人参与这个游戏；2，国家的金融政策和当地的地产政策，主要核心是首付，这个决定了杠杆率；3，国家的货币政策，如果通胀，买买买，通缩则反之。其他类似汇率什么的都需要综合考虑。4，地方政府的土地推盘量。这个才是真正的庄家，中国国情，不解释。这4个逻辑决定了在过去，中国的房产总体来说都在上涨。至于选房技巧，这里就不展开讲了。正如股票，大势好，票买错了都赚钱，大势不好，无人可以盈利。
为什么这次带头大哥是深圳？为什么涨的这么快，这么猛？抛开长期因素不说，主要还是2个原因。1，深圳的高科技和金融双发动机造就了一大批新贵和高收入人群。科技园和CBD去年随便一个刚毕业几年的毛头小子都是年薪30＋。居民存款更是暴增30％几以上。2，地产中介＋金融的模式，极快的推高了杠杆率。当炒房人可以在地产中介借到钱，首付钱，等于给了本来就有原子弹的金三胖几枚“白杨”洲际导弹，各位自行脑补。这里不能展开了，黑幕重重……不明白的请看看股灾前的场外配资。
深圳目前的GDP在2万亿左右，目前的房地产总值应该是超过了35万亿，是GDP的17倍。看不懂的请自己看日本当年的数据。涨到这个地步，有两点可以肯定。1，现在的价格已经包括了所有的市政，教育，医疗等等因素，毕竟市区内已经没有新的土地出让，城市里大的环境提升已经很难了。2，一般人买不起，社会上只有2个阶级，有房子的和没房子的。不服的同志，自认为收入高的同志，先回答我800万的贷款
，30年还清，每个月的月供多少，然后再照照镜子，觉得比炒房团有钱的再出来说话。总结来说就是一个：目前的价位，居住特性忽略不计，都是金融属性，说白了就是赌场上的筹码，因为不可能再有刚需来接盘了。我可以斩钉截铁的告诉你，没有！因为他们都太穷了。这个游戏只属于极少数人。
金融的本质是什么？我没有读过经济，所有的知识都是股市和楼市上学来的。我的回答是：金融就是击鼓传花！没有很傻很天真的韭菜，聪明人和赵家人没钱赚！
这个价位还有韭菜吗？我希望有，可惜都是和我一样的人……不服的去市场看看都是些什么房子在成交就明白了。市场最好的时候，往往成交的都是刚需盘，总价低，总价低，总价低（说三遍）。你们说卖给谁了？现在呢，不用再解释了吧……股市到顶的时候，大家都在炒高价小盘股，都在说故事，炒概念。
啰啰嗦嗦讲了一堆，都可以独立开楼了。剩下的部分，是对未来市场的判断，如果有人爱听，我就继续发，今天先说到这里。
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其实在中国预测房价是有很大风险的，君不见无数人被打脸。
为什么这十几年这么多专家看到了泡沫，然后预测泡沫破裂都被打脸了呢？吵过股的都会明白市盈率的概念。有的股票市盈率高，100多倍的很正常就是不跌，有的股票10几倍便宜透了，还在跌跌不休。其实反应过来就是大家对未来的预期。预期实现了，没有泡沫，预期没有实现，才是泡沫。至于泡沫破不破，这又是另外一个逻辑了。
比如这10年，深圳的高收入人群至少是上千倍的增长吧。GDP每年双位数，虽然贫富差距越来越大，但是高收入人群的收入增长绝对快过GDP，收入连续10几年双位数增长是很可怕的，复利，购买力成几何倍数上升。这里还没考虑人口和有产阶级的资本增值。房价今天高一点，又怎么样，总是有无数的韭菜，有钱的韭菜，一茬接一茬买买买，所以那些看到泡沫就说会崩盘的人，要么就是笨，要么就是“屁股决定脑袋”，害人不浅。
这么多年，一线城市的玩法就是先涨上去，然后靠购买力把涨幅填平，然后基本平衡了，又继续拉升，不断循环。所以富的更富，穷的更穷。这个是现实，不以我们任何人的意志为转移！
那么是不是这个游戏可以一直玩下去呢？且听下回分解吧……
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大宗商品今天这种涨发，会不会恶性通货膨胀，拭目以待。如果是，央妈就是“猴子请来的救兵”……
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昨天晚上有个哥们吃饭，问我为啥罗湖（老区）不涨，福田（成熟区）涨的少？我说你还是没明白我说的韭菜的概念。
房价贵了之后，很多房子绝对值已经上升到了一个比较高的水平，在某个区域韭菜总数不变的情况下，接盘侠是几乎没有的。但是如果新区就不同的，在上涨预期下，很多现在住80平米的会去买100或者120的，住100的会去买150的，但是他们能多买一套吗？答案是不能，太贵了，只能卖旧买新。这样老的小区，小的户型，就会随着换房客的折腾源源不断的扔出来，有一定购买力的新韭菜就会杀进去，从而形成一个循环。老区或者成熟区往往大家住的舒服不愿意卖，新盘也少，这个循环很难形成。买卖是需要对手盘的，上涨是需要底层的韭菜的。
下一次将专门讲房地产交易中，政府的作用。在中国，这可是风向标……
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好多二线城市的问，自己所在的城市会涨吗？我答会涨会得罪人吗？算了，我这样回答吧。哪些会暴涨，这样好一点，至少你知道了还能挣点钱。目前一切不变的话，请大家看库存量，库存量，库存量！说三遍，高于8个月的先不急，低于8个月的，自住的话，赶紧买。如果低于5个月，明天就去买了吧……
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为什么要专门讲政府？因为在中国的房地产游戏里面，政府才是真正的大BOSS。说这个真心很纠结，怕真话说多了被查水表。
政府有以下几个大杀器：1，货币政策；2，信贷政策；3，规划，规划，规划，重要的说三遍！
前2个大家都很熟悉，其实规划才真正要命。这个杀器掌握在住建部和各个地方政府手里。住建和规划部门控制了住宅的比例，地方政府控制土地，他们共同管理了这个市场的供需关系。比如大家讲深圳没有土地了，纯粹放屁！那么多工业用地，农业用地不是地？只是不能在市场上流通，不能建住宅而已。现在迫不得已要去填海了，一填还要填大半个福田区那么大！我记得我当年看前海自贸区的规划，立刻就明白这个地方房价能上天。为什么？全是商业用地，全是高档写字楼，要几十万人办公，结果末了发现没有规划住宅，傻逼了！又比如我看我老家一个二线省会城市，南面和西面各搞了一个巨大的住宅区，可以容纳80万人，没有规划任何工厂，写字楼……这房价得跌成啥样？早晚上班高峰期的交通又会堵成啥样，不敢想象。总而言之政府才是这个游戏的庄家，能说的也就这么多了。
为什么说，一线城市的房价会高位震荡，又小概率在短期之内会崩盘，答案就在政府这个大BOSS身上。大家看看新闻，就能明白BOSS那颗无比纠结，左右为难的玻璃心，和当年救市的证监会有的一拼。下次我给大家详细解读一下政府的心思和有可能的政策选择以及对房价的影响。
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鉴于私信和评论里面问二线城市的童靴实在太多了，我没办法一一回复，只好在这里做下解释。
首先，目前政府的牌没打完，下面我会详细解释。对于二线城市，我不抱悲观情绪，风险毕竟在一线。库存少的城市肯定多少都要涨，只是幅度涉及变量太多，目前不太明朗，库存多的城市，大家也别被媒体和开发商骗了，成了韭菜。
其次，中国太大了，我没到实地没法一个个研究。况且就算我到了实地，也未必就能看对，我也经常看走眼的，哈哈哈……
我写这个文章的目的主要是教给大家一些我个人分析的办法，不是算命，自认为也没那个本事，自古大师皆骗子！希望大家辩证的看，我就是一个知道了一点点“潜规则”的普通人。
接下来，我想集中精力好好写写政府的部分和地下经济的部分，估计要琢磨几天，希望大家评论多探讨这两个方面，谢谢大家，诚惶诚恐……
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即将推出：二手房增值税，房产税，遗产税……大佬们看了看地上的韭菜，说：养挺肥的了，小川啊，多放点水，别蔫了，等我们慢慢割了吃……
所以……你懂的……
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私信里，评论里好多人问到底要不要买房，自己所在的那个地方要不要买。还有好多人认为我是算命看空的，我也是醉了。
国家这么大，具体情况具体分析啊，各位亲。任志强一直说房价上涨，他说的也就是北京或者是一线城市啊，摊到你要是鄂尔多斯的，你难道说他错了？
我看空的目前主要是深圳，深圳，深圳，说三遍！其他的，请大家看评论区吧。没有回答的地区，不好意思，那都是我拿不准的，不敢乱说，以免祸害大家，或者是库存那一节说明了的。本来就是想盖个楼，教大家一些看问题的方法和角度，结果被逼成算命的了，宝宝心里苦……
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全世界都在怪首付贷推高了房价。是它吗？可能吗？
一个只占交易量5％左右的资金，能推高一线甚至全国的房价？画面太美，我不敢看。当年股灾，也是这么怪场外配资，也是这么怪股指空头……
房价这段时间的上涨的确是资金推动的。没错就是资金，没听说过“有钱任性”吗？只有巨量的资金才能碾压一切逻辑和理性。
但是这资金哪里来的？难道不是和我们的利率和我们的货币和信贷政策有关系吗？这么多人前仆后继，难道不是心中的恐惧？管理价格不如管理预期。问题是政府想管理吗？政府在想什么，房价谁推动的，大家都懂……
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每天都有人问各地的房价，每天都有人问到底是涨还是跌，楼主快疯了。这次统一答，今后再也不回答此类问题了。
1，总体来说，看涨。尤其是现在通货膨胀已经起来了，相对于通货膨胀，利率是负的，大家最好不要留现金在手上。因为政府的因素，经管个别地方房地产泡沫很大，但是绝不能破，这个关系到整个金融市场的稳定。甚至可以这么说，国内金融的锚就在房地产。这是生死攸关的问题。政府绝对要兜住，不惜一切代价。对于很多库存低或者租售比比较正常的城市，大家应该出手了。说白了，有泡沫和泡沫破不破，两回事儿。
2，分化。市场会分化的比较厉害。包括一线城市。比如深圳，命门在金融，玩过头，还是有风险的。上海，命门在人口，等它人口结构老年化了再说，目前还有一段时间。北京，解释不了，赌国运，赌国运，赌国运！广州，挺健康的。周边的卫星城其实就是全国的榜样！二线也会分化，有吸引力的城市会比没有吸引力的城市好。
3，未来不确定的因素。未来不确定3个，一是政府的政策有没有水平。如果总是动作太大，涨的太疯，不排除局部地区的震荡影响全国。二是房产税的影响深远，现在不好评估，看哪位大神评估一下。三是汇率。
4，什么时候跌？没有黑天鹅的话，等货币政策转向了，库存去完了，国家准备收税了，利率高了，小川同志下来了……几重因素叠加，估计1年半到2年后，我们再来评估。当然我一直坚持深圳今年就会震荡，幅度和时间点，等政策明朗化了，我们再分析。
现在？大家来拥抱通货膨胀吧……PS:门口的快餐店涨了15％，我最喜欢的火锅店，分量越来越少了……5555
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本次上涨持续到2017年，没有限购的城市可以继续博一年左右，没买房和没凑够首付的年轻人，请2020年再来。记得到时候买！
谢谢大家，不解释，不更新了，立贴为证！！！！ 7/7 首页 上一页 5 6 7
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