爱华网中国房价可以闻到一股雾霾的味道
中国的楼市和股市，就是两朵中国特色的奇葩，是向老百姓吸血的两大合法工具，其中绑架了太多的利益关系和政治因素，其走势本来就是畸形和变态的。
现在楼市与股市冰火两重天，只因政府有形之手的操控。跟去年A股国家牛类似，现在的人造房市异曲同工。
1、降首付=加杠杆
2、暂停开发新地块=暂停IPO
3、契税调整=降印花税
4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点。
5、深圳均价10万=全通教育500元。
6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。
还是熟悉的配方，还是熟悉的味道
很多预言房价要暴跌的经济专家，面对节节攀升的楼市，都成了炮灰和先烈，比如中国社科院的那个易宪容，五六年前，就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断中国楼市过剩，预言房价要大跌，结果现在都被骂得不敢出来说话了。
像易宪容这样的经济学家，自己在京城有别墅还出来预警楼市泡沫的，算是有点良知，最可恨的是那些说假话的经济学家，比如瑞信某姓陶的首席经济分析师，面对中国经济不断下行的现状，竟然不言不惭地说是因为中国进入了“后工业化时代”，这是典型的为了取悦主政者而说假话了。稍微用屁股想想都知道，面对一个一半以上人口是农民，城镇化率只有50%多，经济增长只能靠盖楼来拉动的经济体，你跟我说这是“后工业化时代”?你不能因为其他工业生产和出口企业都断崖式下跌了，都死得差不多了，留下一点居民消费、网络购物和服务业，比重被动地超过了50%，就说转型成功了，就说我们是“后工业社会了”，这是自欺欺人。做经济学家预测错了没关系，但不能厚着脸皮说假话。
继续回到楼市这个话题上。尽管很多唱空楼市的专家都不敢出来说话了，但有一点我们必须承认，中国房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了，现在不管媒体还是官方，习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，但按照北师大教授钟伟的测算，这严重低估了楼市的库存，因为这7亿平米仅是待售面积，如果再加上商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，那么面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
按照2015年全国销售面积10亿多平米算，这些库存要5-7年才能消化掉。
既然房产库存这么庞大，中央政府也在不断强调房产去库存，那为何房价一直降不下来呢?即使是三四线城市的房价，也丝毫未有松动迹象。学过马克思主义经济学的应该还记得有这么一个场景，资本主义经济大萧条时，资本家宁可把牛奶倒进水沟，也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶，这是资本家的本性决定的。中国的地产商比资本主义的资本家更加“为富不仁”，反正钱是银行的，地是抵押的，盖房的钱是欠着民工的，要死一起死，反正就是捂着不降价。
买房者不买，卖房者不降 ，房产销量持续低迷，房价居高不小，这样的僵持状态大概持续了2014-2015年的2年，库存去不了，土地卖不掉，这时，政府着急了，必须出大招，一方面让让房价稳中有升，一方面刺激买房者要赶紧动手买房，于是有了2016年年初的首付比例下降，税费下降，央妈放水等措施。于是我们看到了北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。
当然，这些都是表象，表象背后的决策逻辑是什么?我们必须搞清楚才不至于雾里看花。不想去预测房价接下来是涨是跌，“泡沫之后必然破裂，没有永远上涨的价格”，“东京香港房价泡沫破灭了，所以上海北京房价必须破灭”，这样的鬼话谁都会说，但没有任何意义，就像大家都会说“人总会死的”没有意义一样，关键在于你要知道某个人什么时间会死，那才牛X，那你就是先知了。
如果从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质的话。在中国，任何一个大的经济事件和经济现象背后，都有老大哥的身影，都会体现老大哥的意图和意志，相对市场，老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了。2015年的那轮5000点的牛市，就是因为老大哥想借助资本市场，拉升资产价格，以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的，但结果失败了。这也说明一个道理，谋事在人，成事在天，虽然老大哥的资源动员能力很强大，但也不是想做什么就能做成的。
老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢?说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。经济方面，PPI连续经历48个月的断崖式下跌;占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚至成了负数;大部分制造业工厂都关闭，钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭;消费在勉强地支撑着，但这只是人们维持基本的生存所必需，随着经济的下滑，消费早晚也会下跌的。
经济方面的下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务。根据中国社科院的数据和估算，地方政府债务规模大概是30万亿左右，这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据，地方政府的债务规模到底有多大，只有天知道。这是一个黑洞，也是一颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。
而且，这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用，或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在，融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后，一些地方变相融资的行为愈演愈烈，不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。
如何化解这些风险呢?当时决策者有几种设想，一种是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。毫无疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，这样做的结果就是货币贬值，通货膨胀;第二种方案是地方政府和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决;第三种方案就是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。
现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方政府过招，都比较听话。但随着债务置换规模越来越大，银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿，三季度前完成置换。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。一些地方这些乐了，赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。
但银行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它们也有利润和绩效考核啊。这时，银行反应过来了，你地方政府这是得寸进尺啊，你违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那我银行肯定不干啊。于是，很多银行在跟地方政府博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延期吧，利息还是按照原来的。通过条款设计，恩威并用，让地方政府选择延期而非置换，银行其实想走的是第二种方案。
眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，这时，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。
接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域;紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降;北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。 降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢?从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗?
在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。
但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。
很多地方政府的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗?
有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：1：凯恩斯主义的政府刺激需求;2：马歇尔计划的一带一路;3：克林顿的互联网加万众创新;4：弗里德曼的货币供给理论;5：里根的供给侧改革，哦还有熔断制;最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……
只不过，老大哥的这一如意算盘，被市场充分利用了，一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情，搭建金融平台，勾结一些企业，通过拉高房价向银行骗取低息贷款，以缓解资金压力，你政府敢放3倍的杠杆，我就敢放到5倍、10倍，结果是促使房价迅速拉高。这一结果显然是老大哥不愿意看到的，因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌，中国经济能承受得了吗??
利益相关：个人家庭未来这3年房产面积正常预计可以到4位数，chaiqian补来的不想多说。目前还是90后，研究生在读，我是为自己考量，以后的路。提出这些和知友讨论下，这个并没有搞学术严谨，引用很多。想要求别人全部自己一个个敲，我只能说您可以做到你您自己回答，别天天在别人状态下喷。暂时我不做，也不想做。
申明几点：
第一，我不是专家；
第二，我更不想当专家；
第三，话题里面没有多数人想要的答案，这种答案不是免费上上网就有的。有空多跑跑认筹，中介，实际去看看。但是现在中介也做市，清醒点，别那么容易被忽悠。
那种拍个地王，周边房价直接跳涨的套路也多留心下。伸手党请出门。
第四，我没劝各位买或者不买。要是有钱，直接买。
最爽不过就是第一秒觉得东西还不错，下一秒摸摸钱包，知道东西就是自己的了。暂时没有的，好好工作吧。
正常来讲，奋斗的职位增速是有可能快过房价平均。不过一般是快不过2016年。
伸手党也是醉了，你写个观点说你没数据支撑。
光摆个数据，他又说你老搞高大上，不接地气。
我要是观点理清，数据详实，通俗易懂，深入浅出我为什么不发文章接稿费。或者直接写论文。
真心反感。
附：二手房这个我经历过买卖，同一个盘平均是要比期房便宜10%左右。投资性可以考虑，自住介意就算了。
周围亲戚的大致感觉，14年是争取小赚，15年是争取赚钱，16年只想说能够保持盈利就行。两个叔叔，一个开饭店的，一个做电缆工程的。中等偏下规模。饭店大概是500平，工程每年1-2千万。行业人也知道，最后落在自己手里没几个。饭店真心今年是呵呵了。电缆的完了去年的几个工程，今年借着东风又接了一些。但是垫款要求越来越多。资金也是抽紧。还好前两年咬咬牙赶着买了不少房。这一涨，名义上抵上前面忙了3年。我家周围算是这一波上涨的收益者多。毕竟不涨不会拆，不过也就这样吧。
坐标武汉
加点引用数据吧
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中国目前和1991年日本泡沫破裂前夕数据比较，截取部分，有兴趣的多去查
东京成了全世界最大的城市，而东京的房子全卖了就能买下整个美国！要知道日本全国GDP是美国的一半，而首都的房价却能买下整个美国。东京的所有楼产总价值是东京GDP的200%。
中国有着个与美国接近的国土面积和资源，比日本大得多的内需，研发能力有些行业确实也跟上了。上海有2300万人口，人均住房面积35平方米，如果此时的均价是3.5万，那么上海房地产总值约为28万亿人民币。2015年上海GDP接近2.5万亿，地产总值是GDP的1120%……
不过经济结构不一样、时代不一样、不一定是要走老路。
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过半上市房企年报净利润下滑 8家亏损
陆续披露的2015年上市房地产企业年报显示，在已正式公布年报的59家房地产上市公司中，30家净利润同比下滑，其中8家亏损。净利润亏损幅度达1458％的万通地产(5.410, 0.04, 0.74%)成“亏损王”，盈利最多的开发商为栖霞建设(5.280, 0.02, 0.38%)，净利润增长幅度为1338.13％。2015上市房企年报凸显三大特点：房企增收不增利；龙头房企继续扩张，中等房企求稳健；开发商多元化转型成趋势。
形势既然一片大好，但是里子可能没你想的那么好。多角度查查，会得出新的观点。
补，全国各城限购令国庆急出，本预料可能明年年后出。看来形势已经很严峻了。
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11-08
现在都开始牺牲汇率和外汇储备保房价了。
只能叹息下。真心在瞎搞。。。
本来今年年底是准备入手一套，还是清了算了。
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今天又被李超人的消息震惊了。
顶层的动向也算个风向标吧。累计已经套现1400亿。
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2008年：
以44.4亿元卖出和黄位于上海的总部大楼世纪商贸广场
2013年：
以26亿元卖出的广州西城都荟广场
以90亿港元东方汇经中心OFC出售给交通银行
以30亿元售出的南京国际金融中心大厦
2014年：
以14.4亿元转手的上海盛邦国际大厦
以57.5亿元出售北京三里屯的地标建筑盈科中心
2014年：
出售已持股多年的的长园集团股权；
2015年：
以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟；
以售价61.4亿人民币的价格，向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股权。
2016年：
以200亿元卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。
以358亿出售香港中环中心
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2017年2月更新
回几个集中的问题，仅做参考，
其实趋势和走势和预估差不多，嘴大说说几个大趋势，有兴趣就听和查查资料再聊，非理性讨论就不用往下看了，免得浪费您时间。
第一，房价跌不会跌，但是也再不会大涨了，但是投资性的就不要再进去了，改善性的个人能承受就挑好时候。
国庆前期的定调和后面的限购，至于后面，如果按照以前的趋势和政策思路，参考12年-15年的走势，明白人自然明白。
投资性就像2015年，到4500点，看到之前进去的人赚钱了，自己再进去，针尖跳舞。
对投资的性的说一句，落袋为安，落袋为安。
不会跌，也不能跌。
至于不会跌是，去年一年，为了这轮房价的保持，用掉了10%的汇率贬值，1万亿美金的外汇储备，全民的外汇管控，17年初的45万亿固定资产投资，土地这一轮的出让基本抵清楚之前的地方债务，后面举债的变少了，PPP变多了，反正再产生不良债务，可以以企业行为解决，不牵扯地方事情。
还有现在买房，开发商价格都要给房管局报备价格，不允许有大的变动，变动太大不给办证。所谓的成交低迷。不过是他们审批故意搞慢点。就是的了
所以思路就是，GDP不单单是GDP，里面上了一个层次，不能展开讲。就是不许GDP下来，而不让GDP下来，就要保住房价，汇率跌点不要紧，货币贬值不要紧，通货膨胀不要紧，但是要保证这个。
所以回头看看李超人，真是超人。走的时候汇率基本6.14。
果然不赚最后20%利润，现在看来，基本的20%利润已经快消耗掉了。
顺便说一句为什么这一轮没有温州炒房团的身影，因为这一轮基本他们都清盘差不多了。
第二，所谓的任大炮，其实更想叫任总。他是看透了某某的心思，国内媒体有点无良，以比较断章取义和浮夸的语气报道他，所以网上喷他的居多，不过杀人诛心，他毕竟诛心了，所以被管制了。这个心上面有提到部分。后面有空可以展开讲。
看看他的分析思路，其实是很有道理的，他是目的性分析，不是理论性分析。
再看下M2和M1的剪刀差，不会缩窄，保持是可以的。
至于一线为什么那么贵，就是供需关系，不要看到现在房价涨，因为按照大学生的收入比来算确实是的，很多行业工资其实是暗涨了很多的，尤其是人力成本。还有一线的工资是涨了很多很多的。如果是第三产业的应该深有体会。
所以虽然喷他的人多，但是最后的趋势就是按照他说的走。
这里提个个人观点，不要全信媒体，马甲太多。更加不能信的是媒体让你信的，就是舆论导向性质。
其实不要以为上层傻，你那种站在基层的角度，所谓关心下降价，别人都是考虑过的，只不过在利益权衡中把你这一波牺牲了而已。智囊团是很给力的，中国走的路线，从改革开放前的朝鲜亚非拉水平，到现在，怎么可能傻。
还有就是不要动不动就喷人无脑，洗个地，就像任总那种，别人管了那么大的集团，去个地级市一般都市长一层的接待，怎么可能傻，只是媒体把某些人装傻卖傻骗傻而已。
反面的就是很多上市公司董事长离婚老婆分一般股价那种，所谓的天价离婚案，其实基本都是用老婆的名义套现。
还有这次开年的说房价跌了，不过吃相太难看，大家就识破了，涨50%，再降0.5%。
第三，关于买不买什么的，和分析其他的地方，这个暂时个人时间有限并不了解，不想说那么多不确定的。
算了，关于个人的就不多说了，红眼是病，戾气重，骂人有笑人无，果然很多人还是有这种特性，还好没到自己身边，就当个普通人待着。不想被贴标签。
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