爱华网最近每天都能看到各地房价暴涨的新闻：
于是我查了一下北上广深的准确数据：
去年8月至今的一年内，深圳房价涨幅超过43%，上海超过22%，北京超过15%，广州虽然只有6%但近四个月涨幅超过13%。
恐怖啊，算算这一年自己工资涨了多少，有房价涨幅大吗？是不是感觉越攒钱越付不起首付？
每年都有人说泡沫太大，房价要跳楼，原因说来说去就那么两点：库存大、政策推动。今年6月末，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》，显示全国各省级地区的2020年耕地保有量指标有增有减，京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。于是各路所谓专家又开始预测，房价迎来拐点，要跳水了。
事实上，他们根本就没弄明白决定房价的因素究竟是什么。
马克思认为，整个资本主义世界的运行逻辑是头足倒置的，在资本主义经济体系下，信心远比实际情况重要得多。
因此，决定现实房价的绝不是某些人所谓的库存和实际需求量的关系，而仅仅是需求。只要需求在，信心就在，只要购房需求增加，也就是只要人口和资本还在往北上广深涌，无论库存有多少，房价都不可能下跌。
（的确，最终房价确实会回到供求平衡点上，但三十年后回归对我们而言有什么意义？至于政策，不符合历史趋势的政策是不可能真正得到落实的）
下面的问题就是，人口和资本还会往北上广深涌吗？
那我现在就从大经济趋势和小经济周期两方面给大家分析。
1.大经济趋势
我们先看一组数据：
2013年数据，中国三大城市群，长三角、珠三角、京津冀，国土面积占全国3.7%，人口占全国18.2%，GDP占全国36.6%。
看起来好恐怖，按照中学课本和社会一般给我们传达的观点，这些一线城市太大了，会产生各种城市病，影响经济健康发展，我们要发展小城镇，你看发达国家不都出现“逆城市化”现象了吗？
可是，我们再看发达国家的数据。
美国三大城市群，波士顿-纽约、五大湖、旧金山-洛杉矶，GDP占全国65%。
日本三大城市群，东京区、阪神区、名古屋区，GDP占全国69%。
法国仅巴黎城市圈，2012年总产出6123.23亿欧元，占法国总产出的31%。
韩国仅首尔都市圈，2011年总产出585.9万亿韩元，占韩国总产出47%。
如果单以城市而论，纽约、东京两座城市的GDP常年维持在美日两国GDP的25%左右。
所以，北上广的扩张还远没有结束，所谓“逆城市化”出现在中国还是一件遥远的事。从这个角度看，未来很长一段时间，人才和资本仍然会继续涌向三大都市圈。
（如果你还觉得将信将疑，觉得我国国情特殊行政干预能力强，不一定会走发达国家的老路，那么请看十七大后中国政务信息网给出的消息：
三大经济圈未来30年战略目标预期：
珠三角由现在占全国GDP的12.6%提升到2010年的13.3%、2015年的14.89%、2020年的17%、2030年的22.8%和2038年的24.56%。
长三角由现在占全国GDP的23%提升到2010年的24.7%、2015年的26.6%、2020年的28.9%、2030年的35.1%和2038年的38.58%。
京津冀由现在占全国GDP的11%提升到2010年的12.1%、2015年的12.9%、2020年的13.7%、2030年的15.8%和2038年的16.3%。
到2038年,经过30年的发展三大经济圈集聚财富的能力占全国的份额达到80%(约374万亿元人民币,占国家总财富的4/5左右),真正成为中国发展的主力军与制高点。
还是那句话，不符合历史趋势的政策是不可能真正得到落实的）
2.小经济周期
我们都知道，08年以来全球经济不景气，年年有消息称“有复苏迹象”，可年年都只是迹象，并没有发生根本性的扭转，中国也没能例外——沿海的加工工厂倒闭了一多半，还有的靠着非法集资苦苦支撑，内地许多小城镇除公务员外已经没多少人能够正常领到工资了。
这和我们要讨论的问题有什么关系？别急，咱先看一段报道。
这是前两天“北美留学生日报”上的一篇文章
Amira Nader，2010年毕业于哥伦比亚大学，拿到表演系的硕士学位，背负$190,000的学生贷款，毕业后在纽约的一家公共电台工作，业余在餐馆当服务生赚点零花钱。
30出头的年纪，说大不大，说小也不小了。想起9年前她从佛罗里达搬到纽约的时候，心中梦想着有一天可以在新奥尔良有一个属于自己的家。但是，日子一天天在过，她却和其他成千上万的年轻人一样，她觉得自己越来越没法搬离纽约。
“我很害怕”，她说道，“新奥尔良没有这样的工作，即使有，也早就是别人的了。”
几十年以来，在美的年轻人都蜂拥去往纽约、洛杉矶、芝加哥这三大都会城市，心里期盼着在找到一个地方定居为人父母之前，可以好好闯出一番自己的事业来。然而，这一“闯”，很可能是永无尽头的。
据布鲁金斯学会（Brookings Institution）和华尔街日报的统计，从2004年到2007年，在经济大萧条之前，每年差不多会有50,000个年纪在25-34的年轻人搬离纽约、洛杉矶这样的大城市。
然而经济大萧条的到来让这一趋势大幅减缓。从2010年到2013年期间，不到23,000人离开了纽约，而离开洛杉矶的大约是12,000人。这个比例整整下降了80%，而芝加哥也同比下降60%。
自己身边类似案例也有很多，大学在北上广读金融、计算机、日语法语之类的专业，毕业后拗不过家长回到家乡找了份看似安稳的工作，结果这几年经济不景气每月三千元工资都拿不到，只好重操旧业重新北漂沪漂。
从经济学角度来看，经济越是不景气，人才就越会涌入大城市。很多工作机会只有大城市才有，甚至，只有北上广深，只有纽约芝加哥洛杉矶才有。
人才会涌入北上广深，那么资本呢？
经济学中有种说法叫“口红效应”。上世纪二三十年代的大萧条中，行业凋敝企业破产失业率居高不下，但是人们却发现口红的销量直线上升。这主要是因为口红廉价且具有粉饰作用，在女性无法负担住房汽车及高价奢侈品时，用省下的闲钱打扮自己作为心灵慰藉。
口红只是一个代指，经济越不景气、物质生活越匮乏，人们越有时间和欲望去寻求精神慰藉，多数“廉价且具有精神安慰作用”的产品和行业都有“口红效应”。
比如美容按摩、化妆品、体育健身等相关行业，除此之外文化产业也是体现“口红效应”最明显的行业。影视行业、化妆品行业、美容按摩行业、网游行业、出版行业、教育行业等等，都会在经济不景气时逆势而上。
【人们总有娱乐休闲的需求，30元一张电影票可以消磨掉2小时，太划算了。最近几年兴起的桌游、密室逃脱等聚会游戏也是同样的原理】举例来说，08年经济不景气，但我国的网游产业收入增长50%以上，电影产业增长30%以上。近几年就业形势持续低迷，随之而来的是考研、出国人数直线增长，培训班、留学中介疯狂发展。
现在显而易见，美容、健身、文化产业集中在哪里？
答案就是大城市，尤其是北上广深四座一线城市。
另一方面，经济越不景气，传统行业越是衰败，大量无处可投的闲钱就越会寻求有想象力的高新技术行业。很明显，这种行业也集中在大城市尤其是北上广深。
综上两个原因，在这个经济低迷期，资本继续涌入北上广深也是必然。
3.结论
我们整理一下思路。
从大的国家经济趋势来看，中国城市群规模偏小，集聚财富能力偏低，在未来仍有巨大发展空间，对人才和资本的需求只增不减。
从小的经济周期来看，全球包括中国经济不景气，这种情况下人才和资本更倾向往大城市流动。
资本主义，也包括中国特色社会主义市场经济的运行逻辑是“头足倒置”的，“信心”远比实际情况重要得多。所以，只要人才和资本还在往大城市流动，那里的房价就不可能下跌。
所以，北上广深等特大城市房价在未来几年仍会呈上升趋势。
以上内容当然不是我通吃岛岛主的个人判断，而是大概半年前和本校某教授请教讨论的结果。当时我们的最终结论是，由于某刺激计划等原因，前些年北上广深四座一线城市房市过热，虽然大趋势来看未来几年不可能下跌，但大涨的几率也不大，应该会在波动中维持上涨姿态。二线城市和部分沿海三线城市中的特大城市（500万人口以上），会出现一些房价暴涨的黑马。其他人口越少规模越小的城市，房价下行可能越大。
教授感叹，他是08年左右得出类似判断的，正值经济危机房价骤降，很多专家宣称中国房价拐点到了，卖房者众多。可惜那时候他还在北大读博士，没什么钱，只是拿家里的钱买了一套房子而已。现在钱是有了，可投资房市的好时机也错过了。
“差一点就是亿万富翁了。”教授总结道。
我不禁也摇头叹气地附和着：“一个人的命运当然要靠自我奋斗，同时也要考虑历史进程啊！”
（完）
注：很多营销号或“媒体经济学家”在判断房价或股价之类的时候都会把话说得模棱两可，将来情况怎样他都有的解释。通吃岛则不同，我头像虽是韦小宝，内心深处却是一个耿直boy，怎么分析就怎么说，坦诚相待。但，
以上内容绝不构成投资建议！
影响经济、房价的因素很多，无论是我的还是我们教授的观点都只是一个参考，仅给大家提供一个新的分析视角。具体情况请大家自行判断自行决策。
很微小的贡献，谢谢大家！
4/5 首页 上一页 2 3 4 5 下一页 尾页
