爱华网上海房价2016趋势 2016 年全国房价会呈什么趋势？
今天顾村出了一块地，信息是这样的 宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块最终由财主信达拿下，溢价率高达303%，在意料之中；楼板价高达36962元/㎡，也在意料之中。 扣除5%（7600㎡）的保
今天顾村出了一块地，信息是这样的
宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块最终由财主信达拿下，溢价率高达303%，在意料之中；楼板价高达36962元/㎡，也在意料之中。
扣除5%（7600㎡）的保障房后，实际楼板价达到38841元/㎡；
若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），实际楼板价高达45427元/㎡；
不过不知道为啥，我感觉这一次所谓的刷屏没有想象中那么猛烈嘛，可能是楼板价没有到非常高的程度。当然也有可能对类似套路的宣传方式也感到一点麻木了
所以今天我就不聊土地了，聊聊这家开发商，最近做了几件事情非常蹊跷
百度百科上有关于信达地产的介绍，全文是这样的
信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。
所以业内我们都有这样一句玩笑话说：别说央企国企有钱，信达什么都不是，但是他却是钱本身
不过说实话，信达这家企业我以前还真不知道，直到去年的下半年的时候。
2015年至今，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中7宗是地王
广州天河地王；合肥滨湖地王；上海新江湾城地王；深圳坪山地王；杭州单价地王和总价地王；然后就是今天的上海顾村地王
我们来看下信达疯狂的拿地行为
——2016年1月，这位兄弟豪气的以36679.58元/平的楼面价刷新杭州地价纪录
——2015年12月22日，信达地产与龙光地产鏖战100多轮，27200元/平的楼面价拿下，成为深圳新的住宅“地王”。
——2015年11月25日 ，又是信达以实际楼面价超过61000元/平的惊天价，刷新上海地价新纪录。
——2015年7月28日，信达在合肥以91.07%的溢价，楼面价7295.45元/平成为合肥滨湖区单价地王。
——上个礼拜，杭州总价地王就是信达创造，123亿，楼板价21576元/平米
——然后就是今天
看到了趋势了吧，这哪是在拿地啊，这简直就是在撒钱的节奏啊
但是更加诡异的是，这家企业在2015年之前，几乎都是默默无闻的开发三四线城市低端项目的
查了些背景资料
这家开发商过去做的项目基本上是建设银行各种渠道拿到土地的再次开发，共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本极为低廉。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。
有没有发现，前后的信达有着巨大的差别，差别大到好像不是一家企业
但是哪怕是现在的一家企业，现在的一些行为也非常的不寻常
首先是布局方面，我们看到半年的时间，信达进入的城市非常没有规律
作为一个之前一直在三四线城市开发的企业，想要进入一线城市是所有房企的目标，而且选择上海和杭州的节奏也很清晰，是想以长三角为基点作为正常的布局手段
但是布局杭州上海的同时，也布局了广州、深圳、合肥！
这样的节奏有点让人摸不着头脑
第二个是姿态
杭州那块总价地王，本来是准备和万科联合拿地开发，但是到了最后举牌的时候，直接无视当初万科给的价格底线，硬生生的往上举。比万科当初预期的总价范围要超过十亿。我想好歹人家是专业的，对于地价的判断相对理性，你拿地这样的节奏已经不是自己有钱没钱了，而是你尊不尊重合作伙伴的意思了
不过信达好像无所谓，拿到地万科不和他合作，他转头和别人合作去了
更奇怪的来自第三个逻辑点
拿了地王喜欢找别人合作，自己是大股东，但是操盘全权交给对方
拿了地王找别人合作也情有可缘的，毕竟自己没有做过高端项目
之前拿的地块，一二线城市基本上都是选择和其他企业成立投资公司，然后联合开发。
最为典型的就是属于新江湾这块地了，信达拿了地之后，又去勾搭第二名泰禾，一起来开发这块地
但是对于这个项目两家企业分别占多少百分比都是没有说的
网上找了一张图，比较好的解释了这个
很明显，这个项目的核心主题是坤瓴投资，占80%的比例，而坤瓴投资的80%来自信达，另外加上信达银泰的20%，所以这个项目实际上的大股东还是来自信达，而且是绝对大股东
但是项目的操盘这一块，包括产品规划，施工建设，后期销售这一块，全部都是由泰禾团队来进行
新江湾这块地的整体规划也出来了，其丑无比
做的真的跟棺材盒子一样
为了实现溢价率，做了标准的高低配的产品，通过别墅大量的偷面积来支撑后面要卖8万的价格
所以此时此刻，信达已经完全退缩成一个财务投资者
码字码到这里的时候我开始好奇了，既然信达无意真正的去开发操盘项目，那么为什么要拼尽全力去和大家抢地。就拿新江湾这块地来说好了，你信达直接投资给泰禾不就好了嘛，这样还能控制下地价，你的投入产出比可能还会高一点
那么为什么信达一定要创造一些地王给自己增加难度呢
我把信达的背景再深挖了一下
有这样一篇文字很有意思
里面有这样一段文字
信达资产管理公司正是财政部创建的，也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模，信达比任何一家中国信托公司大超过15倍。
在过去的3年半时间里，信达的业务已经开始偏离这个模式。除了从银行和其它金融机构那里购买坏账，信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。
信达的招股书显示，60%的不良应收账款可归类于房地产部门。
这里释放了两个让人不安的讯号
第一，房地产资产在行业报表里已经属于不良资产
第二，但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产
但是作为企业，不论怎么样都能盈利，信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于
异常低的借款利率
这个利率有多低，低到你想象不到
红色这条线就是信达借款利率水平，只有2%
其他房企，基本的借款利率都在6%-8%左右，很优秀很优秀的能做到4%
这样的财务成本才决定了信达可以这么任性可以去拿地的核心原因。这几乎不是支持你开发房地产了，基本上等同于送钱给你开发项目了
为什么金融机构会向信达提供如此廉价的贷款呢？一个可能的解释是，信达与财政部的紧密关系使其享有很低的信贷风险。
换一句普通点的话来说就是：所谓的不良资产，也就是房地产其实并不盈利，能够产生盈利的是信达获得的异常低的资金水平
我们可以感受下财政部往各个项目上输送的血液
今年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例。该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目，基金计划筹资15.02亿元。其中，中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP，信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。
也就是说，通过汇融沁誉这一夹层基金，信达地产用4.5亿元撬动了“信达系”合计15亿元的资金，共同开发旗下项目。
信达地产出资7亿元，参与认缴一个总资金量为51.01亿元的“深圳城市发展基金”，并表示此举“有助于巩固公司对华南区域的战略投资布局”。这个基金由中国信达发起，旗下的6家“信达系”公司参与其中，未来投资项目时将再下设子基金进行运作，主要针对深圳的特点，用于城市更新改造、房企并购、在优质地段拿地等。
2015年以来，信达地产频繁地与母公司中国信达及“信达系”公司发生关联交易，据统计，通过公告披露参与的“信达系”夹层基金就有7个，其中4个的资金投向信达地产自身开发的项目。
还有信达投资的项目地图
对于投资以及金钱输送方向，几乎是没有逻辑没有方向没有标准的，但是就是铺设的面非常非常广
信达高速扩张还不仅仅在项目上，从他的企业杠杆率上来看也能看出一二
信达地产的负债率已经突破国企80%的红线。根据公司2015年三季度财报，截止到2015年9月30日，信达地产的负债率高达83%，比2014年末的78%增加5个百分点；公司账上货币资金为58亿元，并负有高达240亿元的流动性负债，而且短期借款和一年内到期的非流动性负债达到138.13亿元。
2015年11月，信达地产第十届董事会第九次（临时）会议上，公司管理层表示，董事会于年初授予的40亿元“基金投资额度”在8个月内花掉20多亿元，额度内仅剩6.84亿元，因此申请追加至80亿元，用来进一步推进金融地产业务，以及通过基金形式为一线城市获取房地产项目提供更为灵活的融资安排。
这一申请很快被通过，可见公司高杠杆扩张的金融地产战略并未动摇。
写到这里，我们可以看到一些端倪
信达在财政部的授权下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式
寻找合作伙伴，给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段，让他们操盘，信达只负责输送血液，让一个个地王变成真的楼王高价卖掉
所以是不是可以理解为
现在的当下：这个行业需要创造一个个地王，然后高价的变现，不论真的赚不赚钱
信达是流氓么，好像只负责制造楼王，不负责生产销售，甚至连是否盈利都不在乎
那么信达的底气哪里来的呢
后面的话，我不敢再说下去……
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再转：中国楼市：地王疯狂
作者: 童大焕
一线城市郊区地王疯狂。有人在忽悠房价因此暴涨。但如果仔细分析一下这些地王，可能会让人脊背发凉。
一个可以确定的基本判断是：这些地王不管有多么不合常理与逻辑，地王背后的资本都不傻。他们比普罗大众聪明多了，掌握的信息和资金也多多了。了解一下地王背后的资本，比地王本身更让人吃惊。
智谷趋势转载刘晓博《深圳新地王，谁才是深藏不露的真买家》时改了标题为《当下楼市最大的秘密：所有地王都是“一家人”》并加了按语“智谷君语”：
（2016年）5月份中国共出现69宗地王，可谓不折不扣的疯狂地王月。从上海到深圳，央企出手阔绰，令人瞠目结舌。昨天（6月2日）深圳冒出的新地王，表面上讲述的是一个新故事，拿下土地的居然是两家名不见经传的企业。但经过层层挖掘，你才会发现当下楼市最大的秘密：所有地王原来都是“一家人”。这“一家人”是哪家人？深圳（龙华）的新地王，跟上海刚刚诞生的“周浦地王”和“顾村地王”一样，后台都是实力雄厚的央企！
有人说，目前市场的地王制造者基本都是“上市公司+国企”。
本轮地王有多疯狂？以最典型的北京延庆为例。
6月2日，延庆一地块出让，最终天润诚泽（一级开发）以10.425亿元的总价取得。楼面价4.3万，是当地房价3.5倍。这已经不是传统地王的“面粉贵过面包”可以解释。
位于北京西北部的延庆对于北京来说，已经是鸟不拉屎的地方。我从地图上拉了条直线，从复兴门到延庆最近的县界，50公里，直线距离哦。百度曰“县城距北京德胜门74公里。”按我的超级大城市化理论，北京再怎么疏散市中心人口，再怎么搞京津冀一体化，都跟延庆无关。延庆最有才最有钱的人只会削尖脑袋往外跑，北京乃至全中最有钱最有才的人却几乎一个也不会想往延庆去。
该区域二手成交情况并不活跃，2016年前5个月商品住宅（不含保障房与自住房）仅成交33套，成交均价1.2万/平方米左右。别墅产品更是仅有9套成交，均价1.3万/平方米。全延庆历史上，别墅单价超过2万的只有37套，普通住宅单价超过2万只有1套。超过3万的历史只有3套，历史最高别墅单价3.6万。
如果延庆地王的楼面价4.3万是合理的，届时要卖6万才保本。按北京三四环房价至少应该是延庆房价6倍（现有价格比较）计算，两年后延庆地王卖6万，北京三四环所有新房次新房至少要卖36万一平米才合理！
再往下看，这么离谱的价格，举牌资本为什么志在必得？
卢俊《楼市中的真流氓出现了？》给我们分析了一个侧面：
“2015年至今，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中7宗是地王：广州天河地王；合肥滨湖地王；上海新江湾城地王；深圳坪山地王；杭州单价地王和总价地王；然后就是今天的上海顾村地王。
信达资产管理公司正是财政部创建的，也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模，信达比任何一家中国信托公司超过15倍。
在过去的3年半时间里，除了从银行和其它金融机构那里购买坏账，信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。
信达的招股书显示，60%的不良应收账款可归类于房地产部门。
这里释放了两个让人不安的讯号：第一，房地产资产在行业报表里已经属于不良资产；第二，但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产。
但是作为企业，不论怎么样都能盈利，信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于异常低的借款利率。信达在财政部的授权下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式。
寻找合作伙伴，给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段，让他们操盘，信达只负责输送血液，让一个个地王变成真的楼王高价卖掉。
所以是不是可以理解为：当下：这个行业需要创造一个个地王，然后高价的变现，不论真的赚不赚钱。信达是流氓么，好像只负责制造楼王，不负责生产销售，甚至连是否盈利都不在乎。……”
这个分析只提供了两个有用信息：一是屡造地王的信达的财政部背景和非房地产专业背景，二是它收购了大量房地产不良资产。但对于地王的未来前景，这个分析是略显粗糙和失之简单的。也许，地王的目的，是醉翁之意不在酒，就像过去一些开发商，先在四周大量囤地囤房，然后举出一个小面积单价地王，然后趁机高价出货。至于地王本身是否赚钱，并不重要。
当年石油大王玩艺术收藏也是这么做的。1985年，美国西方石油公司董事长哈默访问中国时，将陈逸飞的一幅油画《家乡的回忆——双桥》当作礼品赠送给邓小平。轰动一时。周庄和陈逸飞同时一鹤冲天。在此之前，哈默已大量收藏陈逸飞的作品。
问题是，陈逸飞的作品有他的艺术价值在。我们今天的一些远郊区地王则纯属炒作。而炒作的目的，恐怕已经不是传统开发商的围魏救赵声东击西卖一点房子那么简单，也许在大的国有资金和地方政府合谋下，下着一盘更大的救地方政府、救银行不良资产的大棋！虽然本人素来讨厌阴谋论，但信息不对称加上以往的种种猫腻，不能不让人生发联想。
自称“财经谎言揭露者”的路瑞锁《地王背后有一个大骗局？》这样写道：
“还记得前几天中央媒体之前警告过地方政府和开发商不要联手推高房价的文章么？这些价格离谱的‘地王’，很有可能就是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹。
早在2014年，当时大城市房地产价格刚刚有见顶迹象，《华夏时报》的记者，就曾经在新浪房产微信频道报道过地方政府与央企国企联手推高房价的猫腻：市场冷淡时，政府会让国企出面拍地托市，拍出高溢价，其实还是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，赚的只是财政银行卡上的流水而已。上述深圳房企投资发展部人士透露，有时地方政府也会通过拍高价地，事后返还开发商的模式，来拉高区域地价。”有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上。深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。
湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉记者，一些定向出让的土地，实质上早已锁定开发商，在招拍挂环节，可以一直拍下去，直到拍到为止，反正超过双方约定的价格而多花的钱，最后政府都会返还给开发商。
我亲自签过这种合同，即在拍卖前，协议中明确规定，若拍卖超出合同约定价格，则政府须连本带利息返还给开发商。深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者，通过土地出让金返还方式，降低了开发商拿地成本，政府赚到的更多是投资和就业，以及银行账面流水。
按现行做法，土地出让金收取后，除上缴上级财政部分，剩余支出使用完全由地方政府负责，国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态，没有明确的法律规定，也没有相应的约束，始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外，大多封闭运行。
“由于开发商在拍卖前只缴了保证金，多出的土地溢价不需要缴，只需私下重新改合同。‘反正财政进账多少，也没人查，财政只需按合同收钱即可。’
这种手法有十多年了，已经很普遍，土地出让环节是腐败高发区。上述深圳上市房企投资发展部人士说，对于分管的官员都要送礼，具体金额看项目大小和利润，如果开发商赚1个亿，送出去一两千万也无所谓。”
在《一线楼市终于也进入了局部泡沫时代（2016年5月23日）》一文中，我点了郊区地王的名：“今天，当全国限购城市只剩了北上广深和遥远的旅游城市三亚，当天量货币放水加上资金无处可去迅速助推环大都市圈和一些二线城市房价暴涨，以及一线城市郊区无根的天价地王频出，我要说，一线城市、环大都市圈、局部二线城市，也开始进入了局部泡沫时代！”
通过以上分析，有三个感想：
一，地王是大人物玩的把戏，普通老百姓信息不对称，看不懂，最好的办法是以不变应万变，不跟风。谁要跟风，多半会成为“为国接盘”的接盘侠。当然，你若志在做“侠之大者，为国为民”的接盘侠，是个人自由。
二，几十年的洗脑教育，总有相信政府是全心全意为人民服务、真心实意想降低房价的人。却不知道，政府，银行，国企，关键时刻打的是谁的算盘。
三，即使在互联网透明化时代，信息仍然严重不对称，政府仍然掌握80%上的信息。掌握信息者，总想利用信息垄断为自己谋私利。地王现象如此，安庆徐纯合案如此，北京雷洋案也如此。这是一种近乎本能的冲动。这就要求人们有大海捞针般打捞真实信息的精神，你捞一点，我捞一点，这个社会才会逐渐透明一点。任何人资源、时间、能力都有限，不能保证所打捞分析出来的信息都是对的，但滴水成涓，百川归海，总有“四面包抄成全息，百川归海遮不住”的那一天。 2/7 首页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 尾页
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